鄭文在／欠債怕售屋款被銀行凍結 沒金流證明恐被課稅 左右為難怎解？

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

在訴訟案件中，主張對於自己有利的事實，主張者就要負舉證責任，所謂「舉證之所在，敗訴之所在」。在二親等的買賣中「舉證責任」，攸關是否要繳納贈與稅，有異曲同工之妙。

客戶常常會問，一般買賣房屋只要繳納房屋契稅及土地增值稅，沒有贈與稅的問題，為何二親等買賣錙銖必較，還要有明確金流，否則要課徵贈與稅？

依照《遺產及贈與稅法》第5條規定：財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

▼財產移動如果未有明確金流，會視為贈與，依法課徵贈與稅。（示意圖／取自Pexels）

一、    在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

▼二等親之間的買賣，能提出付款證明就不會被視為贈與（示意圖／取自pixabay）

二親等買賣房需證金流 始獲免贈與稅證明

所以，二親等買賣需要特別提示相關買方的金流及賣方的受款證明，才能取得國稅局的贈與稅免稅證明書或是同意移轉證明書，後續地政事務所才會受理所有權移轉登記。

其中第六款提到：二親等以內親屬間財產之買賣……但能提出已支付價款之確實證明……不在此限。所以，二親等以內親屬間財產之買賣，才會有應納贈與稅及免納贈與稅的差別。

個案中的二親等房屋買賣案件，賣方因為有債信問題，無法正常使用銀行帳戶，收授價金造成舉證上困難，因為買方的金流存入賣方帳戶時，深怕被銀行凍結，也可能被債權人向法院申請扣押，為此，裹足不前，該房屋買賣，可能因此被課徵贈與稅該怎麼辦？

▼專家建議可用履約保證或價金信託來處理。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

無法正常使用帳戶 透過履保信託解套

經過買賣雙方的同意，我們建議可以透過銀行履約保證或是價金信託的方式來舉證付款金流，這樣就可以避免買賣價金存入賣方帳戶後，被債權人扣押或是查封帳戶的困擾，賣方擔心的問題迎刃而解。

您有因為債信問題無法正常使用金融機構帳戶，卻有二親等買賣房屋必須舉證的困擾嗎？履約保證或是價金信託是可以舉證節稅的另類選擇，也可以免除銀行帳戶被凍結，或是被債權人扣押的麻煩，可以多加利用。

（封面示意圖／pixabay）