大兒欠卡債! 媽急過戶給小兒「怕房被扣押」 律師勸:千萬毋湯
父母謀劃身後事,擔心子女揹債敗光祖產怎麼辦?恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師分享案例,一名媽媽遇到上述難題,她育有2子同時擔心住家被大兒子的卡債拖累遭到扣押,打算把房子過戶給沒揹債務的小兒子,但在蘇家宏看來卻不是好方法,他建議預先立好遺囑並且附帶但書,比起直接贈與除了能省下稅賦,也能避免被債務拖垮。
根據蘇家宏在臉書分享,有一名媽媽感到憂愁,因為大兒子欠卡債,只有小兒子結婚沒有欠款,這名媽媽擔心過世後名下唯一的房子會被大兒子的債主扣押,打算把房子過戶給小兒子,還認為這樣就不用擔心房產被扣押,但這種觀念「千萬毋湯」。
蘇家宏列舉9點建議如下
1. 首先是持有40年的老房產用贈與方式過戶給小兒子,必須支付贈與稅,土地增值稅也要用一般稅率(無法用自用住宅稅率),恐怕得花數十萬或上百萬元,在稅賦上很不划算。
2. 如果房產以出售方式賣給小兒子,國稅局會審查小兒子是否有能力購買、過戶後是否有給買賣價金、交易後媽媽有無返還價金給小兒子,如果沒有「真正支付買賣價金」的事實,將會被認定為贈與,國稅局會要求補交贈與稅並罰款。
3. 這名媽媽其實可以寫遺囑,過世後再把房產指定由小兒子繼承,並且附帶條件,要求小兒子將房產仍然繼續給大兒子居住、大兒子得在媽媽過世3個月內拋棄繼承,這樣就不用擔心大兒子的債權人來查封房產。
4. 用遺囑的最大好處是房產仍在媽媽名下,對她而言也會比較安心,孩子們寄人籬下也會比較乖,因為在別人屋簷下很難不低頭。
5. 另一種情況是過戶到兒子名下,那麼房屋就是兒子的,如果兒子將房產贈與媳婦或是抵押借款,媽媽都是無法阻止的。
6. 用遺囑傳承此房產,房地價值以公告價計算,可能也不用繳遺產稅,也不需繳土地增值稅,相對更能減少額外開銷。
7. 由於媽媽是在104年12月31日以前取得的房屋,未來小兒子繼承後如果要出售,出售房屋可以選擇舊制(不用房地合一稅),土地由於也是繼承取得,未來土地增值稅計算將以媽媽過世當年為準。
8. 如果房產用買賣或贈與都是在過世前就給小兒子,從法律觀點來看小兒子就是所有權人,如果出售房子需要繳房地合一稅,取得成本將以當時買賣價格或贈與當時的房地公告價計算,少不了房地合一稅。
9. 蘇家宏建議,應該要請大兒子面對債務問題,可以運用消費者債務清理條例,向法院聲請債務人更生或清算,唯有把債務處理完,自己名下也可以有財產,那麼媽媽也就不用再擔心了。
(封面示意圖/Pexels)