避雷爛尾樓「只要20元」！ 地政士：魔鬼全在這張紙

近期屢傳有建商捲款走人、預售屋未完工，造成爛尾樓的狀況，讓消費者提心吊膽，深怕自己下訂的建案也是未爆彈。正業地政士聯合事務所長鄭文在指出，想要避免踩雷，重點不在買賣契約書，而是花20元去申請基地的謄本，觀察有無抵押權設定等負債情況，叫有機會避開爛尾大地雷。

爛尾樓事件頻傳，鄭文在也收到不少客戶委託幫忙審閱預售屋買賣契約書，確保合約內容沒問題，避免買到高風險建案。不過他直言，重點不在契約書，因為內政部早頒布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，所有預售合約書都必須經過縣市地政局審查及核備，才能製成預售屋買賣契約書，所以合約書的內容通常不會有問題，「真正的魔鬼藏在其他細節裡」。

由於預售屋會發生爛尾樓情況，主因多是開發商週轉金不足、財務發生危機，尤其近期因為政府打炒房，中央銀行祭出第七波信用管制，將銀行的購地貸款降低到4+1成，等於買地要自籌接近6成的資金才買得到。

不過上有政策下有對策，鄭文在指出，此時若觀察土地謄本，若出現融資公司的抵押權，就表示這個基地規避了政府的政策，實際上建商的購地自備款可能只負擔1~2成，甚至更低，也表示負債比偏高，值得關注。

鄭文在進一步說明，如果土地謄本上除了銀行的抵押權、融資公司的抵押權外，還有私人企業或是私人抵押權時，表示基地所有權人的負債比可能過高，消費者就要更懂得深思熟慮、趨吉避凶，以免踩雷了。

至於該怎麼查詢土地謄本？鄭文在指出，依據《公寓大廈管理條例》第58 條，起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，也就是說預售屋必須取得建照執照才可以公開預售，所以預售屋合約會揭露建照執照資訊，上面記載著房屋基地的地段、地號。

消費者只要按圖索驥，到全國任何地政事務所，都能跨區申請到相關基地的產權資料，依照「土地謄本」的記載，判斷該預售屋基地抵押權設定的情事，檢視該預售屋基地的負債情況，加以判斷該預售基地，風險控管。

簡單來說，不管預售屋的基地座落在蛋白區或蛋黃區，鄭文在提醒，土地所設定的抵押權如果愈多就愈複雜，通常意味著建商或是地主的財務較吃緊，一不小心恐怕就野火燎原、建商落跑，造成爛尾樓。

鄭文在建議，民眾購買預售屋前，可以先跑一趟地政事務所，檢視一下預售屋的基地土地謄本產權，每張只收20元，就能掀開預售屋工地及現場代銷帥哥美女話術的華麗簾幕，避免不小心陷入錯誤的判斷，捲入爛尾樓風暴中。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）