周昆立／買老屋等都更卻虛耗幾十年？留意3關鍵 看透容積公式創最大價值
文／謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立
近年房價高漲，讓公設低、房價便宜，CP值高的老屋成為購屋者青睞的標的，而且近年政府大力推動危老都更，更讓市場老屋交易熱度提升，從聯徵中心資料就可發現，去年全台屋齡30年以上老屋貸款，佔全年新增房屋貸款總件數的比重高達22.1%後，今年Q1老屋交易佔比還進一步衝高達24.3%，再創統計來新高，幾乎等於今年每4間房屋貸款案就有1間是老屋。
不過，雖然老屋都更熱，但有的老房子等了幾十年，都更卻遙遙無期，也有老屋短短3年從數百萬元變成上千萬元的黃金屋，為什麼會有這樣的差異。那些老屋才是黃金屋？
▼全台老屋貸款件數佔全年新增的比重達24.3%。（圖／元宏不動產加值服務平台）
對此，筆者認為，民眾買老屋等都更，「土地持份大小」與「土地使用分區強度」，甚至「社區是否有優惠的整合方案」都是需要注意的重點，民眾買老屋等都更前務必掌握，才有機會分的多、增值大。
第一、土地持份越高 都更分回多、建商投資機會也大
想買可投資又可自住老屋的購屋人，要盡量避開土地持分過低的物件！一般來說，公寓、透天等產品都是土地持份較高的。只要土地持份高，改建後分回的建物坪數就會較多，無論是建商或是住戶都會更有利可圖，就可能會增加都更改建的可能。
第二、土地的使用分區強度愈高、容積率越高，越有都更機會
使用分區指的是都市計畫範圍內的土地，依照使用目的與需要，劃定各種不同的用途分區（如住宅區、商業區、工業區等）。各種不同的土地使用分區有不同的使用強度，而使用強度的判斷標準之一，指的就是容積率，目前商業區的容積率就高於住宅區，是民眾購買老屋時可以優先考慮的區域。
▼商業區土地的容積率高於住宅區。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
以商四土地來說，容積率800%，代表1坪土地，可蓋8坪建坪。如果還搭配都更容積獎勵，最高可拿到法定容積的1.5倍，再加上免計容積，如陽台、梯廳、屋突等，實際銷售坪數就可達約19.2坪(即1坪土地*法定容積率800%*1.5倍*銷評比1.6倍)。
而在地主與建商合建拆分，地主分回62.5%的狀況下，等於地主1坪土地可以換回12坪(即19.2坪*62.5%)的建物面積，這在目前新屋房價動輒破百萬元的時代，如果新屋房價1坪150萬元，只要購買1坪幾百萬元的土地，就有可能分回高達1800萬元(即12坪*150萬元)價值的房子，將可替屋主創造極大的資產增值效果。
第三、社區有優惠的整合方案釋出，優先考慮
目前為了推動都更，加速老舊社區的更新速度，很多業者或是地主絞盡腦汁推出不少整合方案，有的條件就相當吸引人。
▼台北市老屋多，吸引不少人投資老屋等都更。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
以目前市場復興南路一個都更潛力標的來說，就有地主願意釋出土地持分，讓原有因土地持分不足而分回條件不佳的住戶，可以藉由購買土地持分來讓都更後分回更多外，並以「售後回租」與「保證期滿加價回購」的換算年報酬達8%的高度優惠條件，讓參與的住戶或是外來投資者，可以穩賺收益或都更財。
這類新型態的整合方式，對於想投資都更的民眾，更是可以考慮標的，勝算會更高些。
以上三大重點，民眾購買老屋時，若能好好把握與注意，並請諮詢專業的都更團隊或都更專家，相信要找到都更潛力屋來讓自己資產增值機會相對就會高出許多。
●以上言論不代表EBC地產王立場。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
