建商負債創新高 恐釀房市泡沫？專家揭1數據：不會是壓力

近期臉書粉專「打炒房聯盟」檢視上市櫃建商今年第2季的負債表，發現負債比超過7成的佔3成，8成以上更有8家，因此擔憂將重演日本泡沫經濟。不過投資部落客「邏輯投資」認為，營建產業的高負債率有其行業特性，若屬「合約負債」則愈高表示預售案賣愈好，最終會進帳，反而不是資金壓力來源。

根據「打炒房聯盟」統計今年第2季的上市櫃建商資產負債表，負債比超過7成者達29家，已佔營建股家數的3成；負債比逾8成者更達8家創新高，認為建商開槓桿沒有上限天花板，若以中國對恒大集團泡沫化設下的「三道紅線」來看，第一道就是公司負債比不能超過7成，因此擔憂將重演日本泡沫經濟。

不過「邏輯投資」指出，營建產業的高負債率有其行業特性，以興富發（2542）為例，該公司的負債比率長期維持在65~80%之間，截至2024第2季的負債率為75.19%，還低於2021~2022年78~80%的水準。

▼興富發負債率長期維持在65~80%之間。（圖／翻攝「邏輯投資」臉書粉專）

他也舉其他同樣具有高負債率特性產業的公司來比較，例如租賃業的裕融（9941），長年負債率約在83~91%之間、電子通路業如大聯大（3702），負債率約在65~78%之間，以及最近想要搶親的中信金（2891），負債率區間甚至來到91~95%，強調這是金融業的普遍現象，因此認為要探討負債比率的合理性之前，應先充分考慮行業的特性。

▼負債率高是金融業普遍現象，例如中信金負債率區間為91~95%。（圖／翻攝「邏輯投資」臉書粉專）

「邏輯投資」進一步說明，負債的種類，包含應付帳款、應付工資、應付票據、應付股利、合約負債等，以營建股為例，其中的「合約負債」來源主要是預售建案簽約後，建商向購屋者收取簽約金與工程款，但因建案尚未完工，還無法履行合約，因此這筆錢會先列入負債紀錄，「但本質是好的負債，因為『合約負債』愈高，其實就意味著預售建案的銷售狀況愈好」。

以興富發的負債狀況來說明，雖然「總負債」在近6年不斷攀升，但「邏輯投資」指出，這主要來自「流動負債」增加，而帶動該負債的主要項目是「短期借款」，確實會帶給建商資金周轉的壓力。

不過另一方面，與銷售相關的「合約負債」也不斷攀升，而且從2023年第3季開始就快速增加，顯示銷售狀況非常好，因此「邏輯投資」認為，只要興富發能將建案順利完工交屋，這些「合約負債」最終會轉為收入進帳，不會是公司資金壓力的來源。

至於銀行目前對於資金管制的立場，如果土建融案已經「買土地」、「已開工」、「已簽約核准額度」，這三個狀況還是會依約撥款，「邏輯投資」認為是合理的，因為如果因為銀行自己「收傘」而導致建案成為爛尾樓或建商倒閉，並不合乎股東利益。因此對於已經取得建照開始預售的建商來說，資金調度有一定保障。

「邏輯投資」認為，「銷售率」才是後續需要觀察的重點，畢竟房屋作為建商生產的商品，重點還是能否賣掉，如果這些房子都順利提前簽約預售，就好比其他產業所稱的「訂單」，只要訂單充足，公司能順利生產交貨、建案完工，就無需過度擔心公司金流。實際從負債率的變化也可看出，興富發隨著建案陸續完工，負債率也逐漸改善，無須過度擔憂。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）