售屋網貼滿「急賠售」 投資客大逃殺？ 專家：僅3款會血流成河

近期售屋網站出現滿滿「急售」、「賠售」標題，議價空間突破10%，儼然進入買方市場。這波賣方大逃殺潮，吸引不少觀望已有的購屋族目光，卻又擔心會撿到便宜或接到最後一棒？專家指出，隨著囤房稅2.0發威，加上銀行抽銀根，讓多屋族斷尾求生、投資客急體潰逃，但真正會血流成河的，將是「沒地段」、「沒品質」、「沒未來」的「三不」產品。

賣厝阿明在臉書社團「賣厝阿明知識+」分享近期房市現象，針對近期想進場撿「甜甜價」的買方，提出有些房子碰不得的建議。他先提到最近房市弔詭現象，打開591售屋網站，滿滿的「急售」、「賠售」標籤閃得人眼花，議價空間更悄悄突破10%大關，讓許多觀望已久的購屋族既心動又害怕，「現在進場真的能撿到便宜？還是接到最後一棒？」

阿明轉述一位在台中北屯看房的張先生驚呼，「昨天才降價150萬，今天又砍200萬！」認為這波賣方大逃殺的拋售潮背後，是投資客的集體潰逃，原因是隨著囤房稅2.0正式發威，加上銀行抽銀根，多屋族寧可「斷尾求生」。

不過值得注意的是，蛋黃區房價依舊穩如泰山，真正血流成河的是那些「三不」產品，意指「沒地段」離捷運超過1公里的蛋白區新案、「沒品質」戶數破500戶的巨型社區、「沒未來」缺乏重大建設題材的邊緣地帶。

阿明指出，2025年房市出現幾個關鍵變化，首先是利率環境，雖然央行維持相對緊縮政策，但升息循環已近尾聲，市場普遍預期下半年可能轉向，這個轉折點讓許多持有成本較高的投資客開始調整資產配置，特別是在2022~2023年高價購入的投資客，現在面臨寬限期結束的壓力，不得不考慮出售。

另一個重要因素是政策面的影響，囤房稅2.0在今年開始顯現效果，多屋持有者的稅務負擔明顯增加；加上銀行授信持續緊縮，許多投資客選擇獲利了結，這解釋了為何市場上「急售」物件明顯增加。不過阿明強調，蛋白區的供給量增幅遠高於蛋黃區。

對於自住買家而言，阿明認為現在確實是值得認真看房的時機，並觀察到幾個有利條件，包含議價空間明顯擴大，特別是掛牌超過60天的物件，平均有5~8%的議價空間；另外由於供給增加，買家有更多選擇，不必像前兩年那樣需要搶房。

買房不能只看價格，更要注重物件的「體質」，阿明建議應優先考慮以下條件的物件，如交通便利性（特別是捷運沿線800公尺內）、管理完善的社區，以及屋齡10年內的電梯大樓，這類物件即使在市場調整期，保值性也較好。

至於該如何議價？阿明建議採取「漸進式出價」，先以低於實價登錄10~15%的價格試探，再視賣方的反應逐步調整，同時善用銀行估價作為談判依據，現在銀行估價普遍保守，這個差距往往能成為議價的好理由。

對於投資客而言，現在則要策略更謹慎，阿明提醒，高槓桿操作的風險大增，建議轉向「以租待變」的策略，選擇租金報酬率在2.5%以上的物件，並確保有足夠的現金流應對可能的空租期。同時可關注重點發展區域，如桃園青埔、台中水湳等有重大建設投入的地區，長期增值潛力仍然看好。

展望2025下半年，阿明判斷市場可能呈現「量增價穩」格局，隨著政策不確定性逐漸消除，以及可能的利率轉向，購屋需求有望溫和回升。但買家不必擔心錯過機會，因為供給量仍在相對高點，可以耐心尋找真正合適的物件，會如鬼月逛特賣，怕買到「高價鬼屋」，或是真能危機入市？關鍵視找到「真便宜」還是「假降價」。

阿明最後提醒，無論市場如何變化，買房最重要是回歸自身需求與財務能力，建議詳細評估還款能力（以利率3%為壓力測試標準）、預留至少6個月的生活預備金，以及仔細比較不同銀行的貸款方案。「最好的買房時機，永遠是找到符合需求且負擔得起的物件的時候」。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）