房貸卡關他急問「違約怎樣能少賠」專家曝解方

2024/08/23

15:30

EBC地產王記者張琬聆

儘管金管會、財政部出面澄清銀行並無「限貸」狀況，但有購屋族確實吃了多家銀行閉門羹，擔憂房貸卡關之下恐怕要考慮違約、會給屋主的100萬履約金恐遭沒收，心急詢問該何主張減免，希望讓違約金的損失最小化。

在市場工作的民眾在網路論壇PTT的售屋板求助，他每月現金收入約20~30萬元，但多數的錢都放在老婆股票及期貨的投資帳戶，信用卡費尚有餘額，但未遲交過，信用評分在620分算正常。

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之前老婆有在台中買一間預售屋，工程期款由原PO繳納，預計今年底才交屋，6月先對保時，銀行看存摺餘額10~20萬元，直接核貸500萬元、30年期、利率2.18%，寬限期3年。

結果今年6月底原PO以自己的身分買一間桃園30年中古大樓要自住，總價936萬元，屬於首購的他，6月在戶頭開始放400萬元現金，想向銀行貸8成750萬元，原本跟銀行對保時「說這個條件沒問題，結果搞了一個多月，8月初說貸不下來，最上面擋住」。

原PO再找另一間銀行辦理，「業務說他們金流認定比較寬鬆，戶頭現金夠應該可以辦，利息要2.8%我也吞了，結果最近又說上面政策現在很嚴沒通過」，還以「戶頭現今近期才存入」、「信用卡有產生循環利息」等扣分說無法通過。

▼民眾買桃園中古屋卻貸不到款。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

他另外問農會，承作額度僅7成、利率2.25%起，僅20年期，而且已經一堆人排隊中；信用合作社則說不接5年以上中古屋；最後問到一家銀行只能貸7成，利率3~3.5%，「條件太嚴苛所以暫時不考慮」。

房仲也跟他說，目前10個客戶有9個都房貸卡關，「用正常電子業年薪一百多萬的也貸不下來」。讓原PO已經考慮違約了，目前已匯了100萬元到履保帳戶，合約註明違約賣方可沒收已匯款金額，「本來是8/1要付84萬的稅費，但是貸款卡住我不敢匯，怕違約被全部沒收」。因此上網求助該如何主張減免違約金，又還能去哪裡貸款？

不少網友直指原PO問題出在「現金流」有疑慮，「收入做的很不明顯，資金都是沒有進出看起來就是人頭」、「領現的，本來就很難，大趨勢可以混著過。現在大趨勢是捏緊，坦白講都不樂觀」、「沒繳稅肯定有後座力的」。

買方解約將沒收已付款建議協商酌減金額

大家也建議跟屋主談延後交屋，「了不起當付房租看每月給屋主多少」、「跟賣方主張我都貸不到了，你換下個買方也是貸不到啊」、「跟屋主好好談。畢竟是結構問題，不是你故意惡意毀約」，也有人認為屋主一定會沒收違約金，「這波限貸他要找下一個買方的時間也要拉長了」，甚至建議直接上法院，「法官會審酌雙方責任，不一定要賠一百萬」。

另有網友也建議最後談到的銀行條件應該吞下去，「3%，7成就先過吧」、「違約和貸款條件太嚴苛讓你二選一，你寧願違約？不然說真的有問有機會，現在你是和時間賽跑」、「能貸就貸會比違約好吧，沒條件挑了」。

根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項第12條所列，若買家須負延遲交屋的責任，逾期需繳遲延利息，或解除契約並沒收已付價款充作違約金。中信房屋研展室副理莊思敏指出，若合約寫明違約賣方可沒收已匯款金額，民眾已付的價金全部都會沒收充為違約金，只能建議跟屋主好好協商，看能否少付違約金，或對簿公堂看是否能酌減金額。

依照原PO敘述，莊思敏提醒，他並不是完全貸不到，只是利率偏高、條件較差，所以屋主不見得會接受他的解約或酌減違約金，尤其現階段屋主不願意解約的可能性增加，可能擔心市場瞬時萬變，再重新出售會拖很久或賣不到好價格，也有部分屋主不想再經歷一遍賣房的繁瑣過程，因此基本上仍建議先多找幾家銀行、農會、壽險公司等看能不能借到房貸。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）