央行再出招？ 傳房貸壽險保費融資要納管 業者：連小縫隙都要堵

央行打炒房再精進？根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明引述最新消息指稱，央行近日發文糾正銀行，明文禁止將房貸壽險保費融資設定為房產第二順位抵押，同時限縮土建融資中的容積移轉擔保，令銀行業者出現反彈聲浪，但說法仍待央行證實。

「賣厝阿明」發文引述最新消息說法，指稱央行打擊房市炒作的監管觸角正深入金融業務的每個毛細孔，日前明文禁止銀行將房貸壽險保費融資設定為房產第二順位抵押，同時限縮土建融資中的容積移轉擔保，這波監管細緻程度令銀行業者咋舌，更有業者直言「連這種小縫隙都要堵住」。

房貸壽險融資遭嚴管

阿明指出，過去常見的房貸壽險保費融資模式，是讓貸款人在申請房貸時可將躉繳保費一併納入貸款總額，並以房屋作為擔保品設定第二順位抵押，例如1000萬房貸加上30萬保費，銀行可核貸1030萬元，但央行最新規定這類保費融資若要有擔保，必須改為「無擔保」形式，等於變相提高貸款門檻。

他引述某銀行主管說法，對方坦言這種細到保費融資的管制「過去從未見過」。

土建融資持續緊縮

阿明指出，監管效應已反映在銀行放款數據上，例如不動產專業銀行土銀的土建融餘額連續兩年下滑，2024年底較前年減少7.42%；台銀今年第一季土建融餘額也較去年同期衰退；唯一逆勢成長的一銀，主要動能來自都更危老和社會住宅等政策導向案件。

對此有業內人士分析，這顯示銀行在央行管制下，已將有限額度優先分配給政策性項目。

監管思維轉向「微創手術」

根據阿明說法，不同於過去大動作升息或限貸，央行這波打炒房更傾向「精準打擊」，從禁止容積移轉擔保到嚴管保費融資，都是在不影響整體房貸市場的前提下，針對特定炒房漏洞進行修補。

根據他描述，這種做法雖然不會造成市場劇烈震盪，但持續累積的管制措施，正逐步改變房地產市場的遊戲規則，隨著央行展現監管決心，銀行業者也預期，未來不動產相關貸款的審查將更趨嚴格，「這也意味著，過去依賴財務槓桿操作的建商和投資客，必須適應一個資金成本更高、融資管道更窄的新時代。」

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（封面示意圖／東森新聞）