賣不動、借不到、蓋不完！ 胡偉良揭「建商爛尾5病兆」：快鬆綁管制

台灣房市近期出現「爛尾樓」案例，且呈擴大趨勢，品嘉建設董事長胡偉良直言，「這是過去十多年幾乎未曾見到的警訊！」認為並非單一建商失信，而是金融緊縮、政策失衡、市場轉冷、行政效率低落等多重結構性病灶的反映，恐釀小建商倒閉潮，影響房市結構、社會風險及金融體系，建議政府應鬆綁信用管制，並設立預售屋保障機制。

針對爛尾樓現象初現，胡偉良指出，在過去房市熱絡時期，爛尾樓屬於極為罕見的個案，多與個別財務體質差、資金斷鏈的小建商有關。但如今即使是中型建商或曾有實績的公司，也傳出停工、無法如期交屋的案例，顯示這不再是「個案問題」，而是「結構問題」。

近期爛尾樓擴大，胡偉良直指5大成因：

1.央行信貸集中度限制，導致資金斷鏈

央行將營建業放款占比限縮至35%，導致銀行對建商「全面緊縮授信」，即便是合法、風險不高的都更案，也難以取得足夠的開發融資。由於資金週轉困難，導致工程進度停滯或延誤，最終走向爛尾，這是目前最核心的制度性成因。

▼近期陸續有開發商資金周轉困難，導致預售案停工、爛尾的狀況。（圖／東森新聞）

2.利率持續上升，資金成本飆升

房市自2022年起進入升息循環，建商財務成本大幅增加，過往以高槓桿操作的業者，原本倚賴預售金流支撐工地進行，如今利息負擔沉重，加上資金調度困難，升息環境對資金鏈薄弱的建商造成極大壓力，尤以預售案為主。

3.預售市場買氣急凍，銷售金流斷裂

政府打炒房、限貸措施導致買氣驟降，預售案開賣後若去化不佳，導致無法回收足夠工程款，建商只能靠自有資金或銀行貸款撐場。在市場反轉下，建商「賣不動、借不到、蓋不完」形成惡性循環。銷售不順直接影響工程資金流，是爛尾風險快速升高的重要因素。

4.營建成本高漲與缺工雙壓

建築原物料成本近年飆升，鋼筋、水泥、鋁窗、空調等價格皆創新高；台灣缺工問題嚴重，導致工期拉長、工資上升，許多包商進場意願低。建商為降低成本而不斷「換包、壓價、拆分工程」，品質與時程更難控制，營造端的不確定與追加成本，使得工程更容易中斷甚至爛尾。

5.政府審查與法令流程過長

包括都更核定、建照核發、施工變更、使照取得等流程複雜、拖長時間，一旦行政流程延宕，加上政策搖擺不定，建商計畫進度被迫延後，容易資金卡死，亦即制度效率不彰，讓建商面臨更多不可控風險。

▼倚賴預售金流支撐工地進行的建案，面臨許多不可控的風險。（圖／東森新聞）

爛尾樓狀況若持續擴大，將導致5大潛在後果，胡偉良表示，首先是「消費者信心」部份，預售屋買家面臨無法交屋風險，甚至遭遇詐貸、錢房兩失；接著是「建商生存」的危機，因財務風險擴大，小建商或財務槓桿過高者面臨倒閉潮。

第3後果是「房市結構」的撼動，一旦市場信心全面崩潰，預售屋制度被質疑，轉向成屋買氣壓力更重；接著是「社會風險」的承擔，社區爛尾變成地方毒瘤，都市更新與治安環境雙重惡化；最後是「金融體系」的重創，銀行貸款可能面臨呆帳與法拍潮，影響金融穩定。

胡偉良也對此提出建議，要遏止爛尾樓有3大方向可走，1是鬆綁房貸集中度限制，專案開發應排除限制，允許具實質推進的都更、危老案取得合理貸款額度；對大型開發案設立「融資白名單」，提高貸款效率。

2是成立預售屋交屋風險保障機制，可參考香港、新加坡制度，設立「工程保險機制」、「交屋信託制度」確保買方權益。3是提升審查效率與行政流程數位化，對都市更新案提供「一站式」審議流程與時程上限制度，加快都更容積審議與建照核發，避免時間過長導致資金斷鏈。

胡偉良認為，唯有政策回歸理性、金融回歸彈性，並從制度上強化供給穩定機制，才能避免這場「爛尾危機」繼續擴散，守住房市的最後防線。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）