周昆立／老屋交易熱 多做「這動作」隱藏商機秒賺百萬元
文／元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立
過往市場對於老屋都有「難貸款」、「沒人買」的疑慮，不過根據內政部資料顯示，近5年來全國屋齡30年以上老屋佔住宅市場交易比重持續攀升，從2018年的27%、不到3成，而後逐年一路攀升，到2022上半年已高達37%，直逼4成，市場交易相當熱絡。
對於這樣的市況與趨勢，筆者認為，「高房價」、「銀行放貸意願增」、「政府力推老屋危老都更」是近年老屋市場性持續提升的3大關鍵。而面對這樣的趨勢，如果民眾能把握老屋特有的「陽台補登」及「公設補登」優勢，甚至可能替資產創造更多增值契機。
以高房價來說，近2~3年全國房價飆漲，許多縣市房價漲幅2~3成，甚至不少地區或個案還出現房價翻倍的狀況。由於目前新屋價高、在都會區內的精華地段供給也相當有限，也導致很多首購民眾買房時，往往只能瞄準價格相對較便宜的老屋，進而帶動老屋交易量攀升。
▼全國老屋的交易佔比一路攀升。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
房價飆漲 老屋交易比重攀升至37%
其次，近年銀行對老屋放貸意願增加不少，根據內政部資料顯示，全國屋齡30年以上老屋到今年Q2為止，共有超過460萬棟，超過住宅存量5成以上，甚至在台北，老屋佔住宅存量比重還高達7成以上，呈現遍地是老屋的狀態，因此除非銀行放棄中古屋房貸市場，不然銀行增加老屋貸款是必然的結果。
再者，近年「政府力推老屋危老都更」也是一大原因。由於台灣房屋老化問題嚴重，為鼓勵老屋加速更新重建，政府2017年5月發布〈都市危險及老舊建築物加速重建條例〉，並提供「容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」、「稅賦優惠」等3大獎勵，也確實帶動老屋市場熱度提升，這點由近年老屋交易增加與危老計畫核准件數直線攀升可見一斑。目前老屋除居住價值外，更多了都更的期待。
▼近年政府大力推廣危老都更，讓老屋交易更受關注。（圖／東森新聞張琬聆攝）
都更危老帶動 老屋關注度提升
由於目前老屋市場性提升，民眾對於老屋關注度增加，確實該花時間多了解老屋的商機。筆者認為如果房子夠老，甚至還有「陽台補登」及「公設補登」的商機存在，讓購屋者有機會秒賺百萬，是現在持有老屋與想買老屋的民眾不可忽略的要點。
由於早期建物登記法規是以建物四面牆壁為界線，因此第一次建物登記時，把陽台、屋突、停車空間、防空避難室等都忽略沒有登記，直到1982年8月12日內政部訂定「建物測量辦法」後，包含陽台等附屬建物，才可以辦理測繪登記。
所以如果目前房子屋齡超過40年，就可能有不少空間可以補登。目前全台屋齡40年以上老屋住宅存量就有約307萬宅，而這類房子的補登商機，是買老屋除期待危老都更外的隱藏商機，民眾千萬要把握。
▼屋齡逾40年的房子因過去登記方式，可能有不少空間可以補登。（圖／東森新聞張琬聆攝）
逾40年老屋附屬建物無登記 藏隱形商機
以陽台補登來說，民眾如果發現房子屋齡超過40年，且屋內有陽台，但「建物權狀標示部」卻沒有標示陽台字樣，這時就可能有陽台補登的可能。
只要房子所有權人或委由代書等代理人向各縣市工務局申請「竣工平面圖及位置配置圖」，收到圖後檢查圖上建物上是否有「陽台」字樣，若有，即可向地政事務所申請陽台補登，若無，還可在工務局申請加註「陽台」字樣，若經同意加註，則可再至地政事務所申請陽台補登。
陽台補登多出3~5坪 總價秒增值
以往過經驗來看，陽台補登後有機會多出3~5坪面積，在如今寸土寸金的高房價時代，即便小小的居住空間，價值都不斐。
以台北來說，目前平均房價每坪逼近70萬元，如果能多出3~5坪的面積，資產就可能增值數百萬元，是相當大的一筆財富。而且陽台等附屬建物一經補登，未來無論是在參與都更危老或是買賣移轉，都能為自身帶來更多好處，持有或想買老屋的民眾都要好好把握。
▼周昆立提供老屋的隱藏商機。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
作者／周昆立 元宏不動產加值服務平台創辦人，中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財，為業界知名「謄本達人」，專長：地籍富數據分析應用。
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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
