鄭文在／老母賣屋換千萬元分給4子女 一招神操作 現省76萬贈與稅
文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
傳統家庭，育有1男3女，妻以夫為貴，當老公去世，太太驟然失去依靠，小孩都已經成年，上班的離家，結婚的不住在家裡，老媽媽內心的恐慌可想而知，老媽媽對於這樣的恐懼，完全表現在遺產的分配上。
往生的老公是中小企業主，遺產有房屋、土地、少許存款等，老媽媽透過介紹，請我們辦理遺產稅的申報及遺產協議分割。基於不安全感，老媽媽希望不動產全部登記到她名下，等她往生後再將房地產全部由男生繼承。
遺產分配學問多 不安全感往往戰勝節稅
至於這一次的繼承分配，她想賣掉其中一間房屋後，提撥1000萬元給4個小孩，所以遺產協議分割的內容是：不動產由母親繼承，兒子、女兒的分配以後再說。
▼老媽媽為求安全感，希望將老婦的不動產全部繼承登記到他名下，僅賣掉其中一間提撥千萬元分給小孩。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
這樣的遺產分割方式，不動產先登記給媽媽，媽媽往生以後再登記給兒子，如此做法，會將未來不動產的交易所得稅全部變成新制，雖然我們努力提醒，基於母親的不安全感，孝順的兒女們經過家庭會議，全體同意，我們只能樂觀其成。
不動產老母全繼承 未來恐生高額房地合一稅
這個案件看似和諧完美，其實有二個麻煩必須克服。第一是未來房地合一稅的問題，先由媽媽繼承，未來媽媽往生，不管由兒子或是女兒繼承，再出售時，房屋交易所得稅都無法適用舊制，而是新制房地合一稅，因為是繼承取得，取得成本都是房屋及土地公告現值，可以預見將來將產生高額的房地合一稅，真的令人擔憂。
第二是媽媽繼承不動產後，將該不動產出售，清償原來銀行貸款的錢，餘額再提撥1000萬元給4個小孩，每個人分得250萬元。因為贈與稅的免稅額每年只有244萬元，超過部份會課徵10%贈與稅（即1000萬元-244萬元=756萬元×10%=75.6萬元）。
▼每年贈與稅免稅額為244萬元，超過就得課稅。（圖／東森新聞）
售屋後提撥千萬分4孩 衍生76萬贈與稅
基於這二個原因，我們一直跟媽媽溝通，第一點房地合一稅是未來賣掉房屋才會發生，老媽媽沒感覺，只淡淡的回應：「那就不要賣房屋就好」。至於第二點，因為賣掉房屋後馬上會發生75.6萬元的贈與稅，老媽媽問「怎麼辦」？
我們細算，繼承後的房屋扣除原來房屋貸款及仲介費，大約剩餘3000萬元，如果將這間要賣的房屋登記1/3給這4個小孩各自繼承1/12（即1/3×4=1/12），未來售屋後的結餘款，就會順理成章的分配給所有權人，每個人就可以順利的拿到這筆250萬元，同時省去這筆76.5萬元的贈與稅。關於這一點，老媽媽終於聽進去了，不再堅持已見。
本案件遺產稅的繳納期限將於112年1月中旬到期，站在節稅的立場，我們仍然努力跟老媽媽溝通，希望先化解老媽媽的擔憂，讓兒女們邁向節稅的方案，我們一起加油。
▼鄭文在為了節稅，仍努力跟老媽媽溝通。（圖／鄭文在提供）
作者／鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
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（封面示意圖／unsplash）
