周昆立／連離島都夯危老重建！2招高CP值眉角 創最大增值效益

文／元宏不動產加值服務平台創辦人、RBone卸震鋼甲業務副總經理　周昆立

近年政府大力推動危老都更，市場興起一波危老都更熱潮！根據內政部統計，危老申辦件數快速走高，自危老條例2017年5月10日公布迄今，將近6年，累計至今年3/31日止，全國已有22個縣市、受理3516案重建計畫申請，並已核准2880件。危老都更近年在全台主要都會區遍地開花，甚至在離島金門、澎湖、連江都有成功案例，相當受到民眾青睞。

對於近年危老都更引發熱潮，主因是「危老」申請條件門檻相對「都更條例」來得低，不僅無「都更條例」的最小面積限制，又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查，因此重建時程可加快不少，推動起來也較傳統都更案更快。

▼近年危老重建成為老屋更新的主流。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

危老重建程序快 成為建物更新主流

此外，危老重建的行政程序也較簡單快速，主要為重建計畫書審，較都更重建依規定需開至少2次的公聽會或審議會簡便很多；而且危老重建容積獎勵也跟一般都更有很大差異，容積上限雖僅為基準容積的1.3倍，較都更重建的1.5倍低，但是有時程獎勵與規模獎勵，僅需申請通過最高就可拿基準容積10%，比起都更重建需要通過各項認定才能夠獲取容積獎勵容易不少。

目前危老重建已變成市場主流都更方式，現在台灣各大都會區的大街小巷都已陸續可見危老改建基地動工，可說是舊都會區翻新的新捷徑，很多符合申請條件的屋主也蠢蠢欲動。

不過危老案在爭取容積獎勵時其實有些「眉角」，若能選擇申請CP值最高的容積獎勵項目，把重建成本花在刀口上，就可以讓個案更新後替原有住戶創造最大效益，不僅房產可大幅增值，又能住的安全。

▼危老案想爭取高容積獎勵有眉角。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

各項標章及等級 獲取更多容積獎勵

依〈都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法〉來看，老屋重建時若配合申請：耐震設計標章、綠建築標章、智慧建築標章、無障礙住宅標章、結構安全性能評估、無障礙環境性能評估等標章，依照各項標章或評估的等級不同，可分別獲得2%至10%不等的容積獎勵，總和上限30%獎勵。

從近年核准的危老改建案來看，危老重建案申請者高達7~8成，都瞄準了「耐震設計」與「綠建築」等兩大項，來爭取容積獎勵並創造最大的價值，有意走危老都更的屋主可以多留意。

以「耐震設計」來說

能耐7級強震的建築，跟符合目前耐震標準只能5、6級的一般建案，價格就是有明顯差距。由於台灣地震頻發，民眾對房屋的耐震需求也不斷提升，特別是有錢、重視居住安全的購屋者需求度更是高。

▼有意走危老改建的屋主不妨多留意耐震等標章的爭取。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

以台北耐7級震的住宅來說，幾乎都是豪宅，房價每坪150~200萬元，甚至更高，但一般新屋每坪可能只有100萬元上下，耐7級強震建案價格硬是能高人一等，也是目前老屋更新「創價」的最佳方式，只要能拿到耐震設計標章或是符合結構安全性能評估，不僅能拿到容積獎勵，還能替建案創造極大價值。

目前想讓建案耐7級強震，過去營建成本高昂，但台灣近年已有引進耐震輔助產品，能使建案只花費豪宅「隔震」系統約1/3的造價，就可以有「7級強震，大樓不倒」的安全住宅生活。

再以「綠建築」來說

如今時代，重視節能、減廢、健康、生態的「綠建築」等已成為新時代建築的新趨勢，而擁有綠建築標章的建築也建案創造價值的好方式。從過去研究可發現，綠建築價格就較一般非綠建築建案高出約1成上下。

目前行政院已拍板《再生能源發展條例》修正草案，草案也規定未來將強制新建、增建及改建符合一定條件的建築物，屋頂應設置太陽光電發電設備。因此未來有意進行危老改建的屋主可透過取得綠建築標章，達到符合法令規範、取得容積獎勵、創造建案新價值與節能的多重好處。

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）