周昆立／老屋交易10年多一倍有苦衷！ 4大風險先評估
文／元宏不動產加值服務平台創辦人及RBone卸震鋼甲副總經理 周昆立
房價高漲，即便老屋老化問題多，但在高房價下，老屋似乎已變成購屋民眾無奈的一項選擇。根據元宏不動產加值服務平台彙整聯徵中心資料顯示，2022年前3季全台屋齡30年以上老屋貸款件數高達3萬1216件，佔全年新增房屋貸款總件數的比重高達22.4%，與13年前、2019年的10.8%相比，老屋交易佔比出現翻倍成長，有越來越熱絡的現象。
▼全台老屋交易激增，比重高達22.4%。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
老屋交易比重逾2成 台北市過半數
觀察六大直轄市可發現，去年台北市老屋交易，佔住宅房貸市場比重更為驚人，去年前3季佔比就高達52.2%，有過半的房貸案件，都是購買屋齡30年以上的老屋。
對此，筆者認為，近年全台房價頻創新高，加上精華區都更緩慢、新屋新增供給不足，導致資金不足與喜歡精華區機能的購屋民眾，往往只能選擇房價較便宜的中古屋，或是屋齡更大的老屋，導致市場屋齡30年以上的老屋交易持續提升。
不過購買老屋有以下幾個問題，民眾因為便宜、周遭機能等因素購買老屋時還是要更審慎：
▼台北市房價高昂，老屋交易比重高達52.2%。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
第一、老屋維修成本高
老屋經過多年的使用，房屋的建築結構、裝修設備、電器設施等都可能會出現老化現象，除了需要更多的維護和保養外，對居住者安全也是潛在的風險。因此民眾在購買前，一定需要檢查房屋的狀況，評估維修成本是否符合自己的預算與需求。
第二、房屋建築標準不符合現行規定
老屋除建築設計可能過時外，台灣在1999年921地震前蓋的房子，多有耐震力不足的缺點，以屋齡30年以上老屋佔住宅存量佔比超過7成的台北市來說，北市府就曾預測，台南2016年大地震若發生在台北，將倒塌逾4千棟房子，造成6萬人傷亡，顯見購買老屋有一定居住風險。
目前包含宜蘭、新竹以南與台南以北、花蓮、台東、南投、高雄與屏東的部分地區，建築的防震規劃須可防6級震，而包括基隆、雙北、桃園、澎湖、高雄與屏東部分地區也須可防5級震，都已較過去有更嚴格的規範。民眾購買房子時，房屋的抗震、耐震能力其實不可忽視。
▼921地震前蓋的房子，多有耐震力不足的缺點。（圖／東森新聞攝）
第三、土地使用限制
都市多年發展下，目前很多老屋的土地使用限制都可能已經被修改或限制，例如容積管制後，若老屋須重蓋，已無法跟過去一樣將所有土地面積蓋好蓋滿，民眾購買老屋時需仔細了解相關土地使用分區管制規定。
第四、老屋貸款限制
房屋折舊後因物理價值會日漸減少，過往銀行放貸為了確保債權，對於屋齡過大的老屋都會出現貸款成數偏低，甚至不放貸的狀況，甚至銀行內部也會有屋齡+貸款年限要小於50年或是60年等規定，屋齡越大將越難貸款，民眾購買老屋前最好先請銀行評估，避免最後出現貸款下不來，或貸款成數不足的問題。
老屋風險多 平價抗震建案可解決
最後，老屋雖然價格較低，但問題不少，提醒民眾購買老屋時除需要仔細評估房屋的狀況、維修成本、貸款條件外，還要確保房屋符合現行規定，才能降低購買老屋的風險。
而且在地震頻繁的台灣，其實購買耐震、抗震力充足的住宅產品相對購屋者更為重要，畢竟人能居住安全才是最大的價值。目前台灣已有不少抗震建材引進，購屋民眾只要從平價新案中挑選耐震力高的，就不用屈就於只能選擇問題多多的老屋了。
▼周昆立建議民眾挑選平價抗震建案，取代購買老屋。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）
作者／周昆立 元宏不動產加值服務平台創辦人，RBone卸震鋼甲副總經理，中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財，為業界知名「謄本達人」，專長：地籍富數據分析應用。
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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
