換屋族迎最強利多！第二戶房貸鬆綁至7成 自備款秒省百萬
▲換屋族注意！第二戶房貸最高成數放寬至7成。（圖／東森新聞）
央行房市信用管制今正式鬆綁，自然人第2戶房貸最高成數由6成提高至7成。以2500萬元住宅計算，若銀行核貸至上限，自備款最多可少250萬元。專家認為政策有助提升市場信心，但房價與貸款形成雙重壓力，第四季買氣能否回升仍待觀察。
自備款大省250萬 換屋配置更靈活
央行最新房市信用管制今（18日）正式上路，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，對正在換屋，或有實際第2戶自住需求的家庭來說，最大利多就是資金運用空間進一步增加。
以一間2500萬元住宅為例，假設銀行鑑價同樣為2500萬元，過去最高貸款6成，可貸1500萬元，買方需準備1000萬元自有資金；新制提高至7成後，最高可貸1750萬元，自備資金理論上降至750萬元，相差250萬元。
對購屋族而言，這1成的調整，看似幅度不大，換算成實際總價後，卻可能大幅提升換屋與家庭資金配置的彈性。
不過，7成屬央行規定的最高貸款成數，實際核貸仍由銀行依照房屋鑑價、收入、負債比、信用條件及個別授信政策審核。
劉佩真：管控成效顯著 政策循序漸進適度放寬
台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析，不動產貸款集中度已自高點逐步回落，代表前一階段信用管制已發揮一定成效，因此央行此次在維持市場穩定的前提下，再度釋出適度調整空間。
央行官方資料顯示，全體銀行不動產貸款集中度已從2024年6月底37.61%的近期高點，降至今年7月底34.44%。央行也指出，房市交易逐步回歸理性，金融機構不動產授信風險控管已有成效，因此本次適度調整相關信用管制。
劉佩真認為，利率連續10季維持不變，有助購屋族維持相對穩定的資金規劃；第二戶貸款成數再度提高，也顯示央行在維持金融穩定的同時，逐步增加實質購屋需求的資金彈性。
目前市場需求也更明確回歸自住核心，購屋人更重視實際居住、家庭換屋與長期使用需求，整體房市正朝更理性、穩健的方向發展。
她指出，營建、土地、工料與土方處理等成本仍具支撐，使市場價格維持一定韌性，加上各區需求條件不同，後續房市可望呈現區域與產品分化，而非單一方向發展。
徐佳馨：政策增加信心 換屋族資金彈性提升
政策放寬後，市場最直接的正面效果，就是提升購屋人的資金運用彈性。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，第2戶房貸成數提高，對市場信心具有正面幫助，尤其對實際有換屋需求的家庭來說，自備款需求下降，有助提高進場與換屋的可行性。
她指出，房市成交除了價格之外，資金條件同樣重要。如今央行將第2戶最高貸款成數由6成提高至7成，等於讓部分原本受限於自備款的買方，多了一層資金調度空間。
對換屋族而言，若本身收入、信用與房屋條件良好，政策調整後在購屋流程與資金配置上都可望更加順暢。至於央行利率連續10季維持不變，也有助購屋族掌握現階段的房貸成本，進行較穩定的家庭財務規劃。
建商建照彈性大增 活絡第四季交易買氣
央行這次除了第2戶房貸由6成提高至7成，也刪除購地貸款必須切結一定期間內動工興建的規定，自9月18日起正式實施。
這項調整除增加自然人第2戶購屋資金彈性之外，也讓土地開發及建築業者在開發時程安排上更具彈性，有助市場依實際需求調整供給節奏。
依央行最新規定，第2戶購屋貸款最高可貸7成，其他類型貸款則持續依現行制度管理，讓政策在支持實質需求與維持市場穩定之間取得平衡。
央行總裁楊金龍也表示，房市管制達到一定成效後，政策會一步一步檢視與調整，顯示未來仍將依市場變化持續滾動調整。
資金多1成 換屋族迎來更大選擇空間
綜合專家看法，這次政策最直接的效果，就是增加第2戶及換屋需求的資金彈性。對購屋族而言，最高貸款成數從6成提高到7成，不只是數字增加1成，而是實際自備款可能減少數百萬元，讓家庭在保留現金、裝潢、育兒或其他生活支出上，有更大的配置空間。
對市場來說，政策調整也有助讓自住與換屋需求逐步回到交易市場，增加買賣雙方接觸與成交機會。接下來最值得觀察的，就是第2戶貸款申請量、換屋族進場意願，以及第四季成交量是否逐步回升。如果市場反應正向，這次7成房貸新制可望成為第四季房市信心回升的重要起點。
