舊屋賣不掉變「斷頭」？ 賴正鎰提4建言 籲央行放寬管制

全國商業總會榮譽理事長賴正鎰指出，隨著央行信用管制有效抑制炒作，房市資金集中現象已顯著改善，市場正朝向「軟著陸」健康發展，交易全面回歸首購與換屋剛需。他預估央行不會有太大動作，並提出建議央行提高已實施13年未調的高價住宅門檻，適度放寬第七波金融緊縮措施，照顧換屋族的自住剛需，避免引發房地產產業連鎖風險。

房市全面回歸首購與換屋族

賴正鎰指出，自央行實施第七波信用管制與限貸緊縮政策以來，房市投機炒作風氣已獲得有效抑制。全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月底37.6%，降至2026年5月底的35.2%，顯示資金集中房地產情況明顯有所改善，整體市場正朝向「軟著陸」的方向健康發展，交易主體已全面回歸首購與換屋等剛性需求。

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建議調升豪宅線與成數

在央行理監事會議前夕，賴正鎰提出第一項建議為檢討高價住宅門檻。近年土地價格、營造成本及人工成本大幅上升，總價隨之提高，過去訂定的高價住宅貸款門檻已逐漸與市場現況脫節。許多換屋族想升級居住空間，卻輕易觸碰豪宅貸款線，導致換屋越換越小，全家無法住在同一屋簷下，喪失老年互相照顧的家庭需求，還要面臨貸款驟降至3成資金、需有高額7成自備款才能換屋的窘境。

他建議應檢討修正高價住宅門檻（豪宅線），台北市應從7000萬元拉高至8000萬元甚至1.2億元；新北市由目前6000萬元提高至7000萬元，最好可達9000萬元；桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄從4000萬元拉高到5000萬元，最好可達6000萬元以上；台灣省縣市則從3000萬元拉高到4000萬元。讓一般換屋型、高總價自住產品不再因「高價住宅」名目受到過度限貸，並將貸款成數從3成拉高至5成，減少真正換屋者的民怨。

延長切結換屋清償期限

第二項建議為適度放寬第二戶及鬆綁第三戶信用管制。目前自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成且無寬限期，第3戶以上貸款最高成數維持3成且無寬限期。但許多第二戶購屋者並非投資客，而是因子女成家、父母照護、工作地點改變或改善居住品質而換屋的剛性需求者。

央行雖然已在今年3月將第二戶貸款成數提高至6成，並規定切結第二戶房貸撥款後18個月內出售並清償第一戶貸款，但現階段出售舊屋需求時間普遍拉長。賴正鎰建議下一階段可滾動檢討，放寬至7成至7.5成，並將18個月延長到24個月。此外，第三戶最高貸款成數現行只能貸3成，也建議放寬至4成或5成，以減少貸款不足或被迫解約的消費爭議。

彈性延長限期開工令 

第三項建議為鬆綁18個月限期開工令。開發商受限於18個月貸款開工令限制，為了不被收回土建融資貸款被迫開工，但在建築成本高漲下對開發商壓力很大，甚至可能出現爛尾樓情況。建議政府依都更、合建或大型開發案等不同條件，給予彈性延長期限，避免建商因趕開工影響規畫品質與營運周轉。

恢復土建融合理貸款成數

第四項建議為放寬土建融資貸款。針對土地與建築融資，目前土地貸款最高上限為5成，但先撥款4成，1成須保留為動工款待實際動工後才撥付。賴正鎰建議恢復過去貸款6成、動工可拿到7成的機制。

建議央行暫緩升息

針對外界預期台灣是否會隨美國聯準會因通膨壓力跟進升息，賴正鎰認為台灣經濟基本面穩健。雖然國內通膨連續4個月突破2%警戒線，但CPI年增率約2.04%，仍低於美國約3.4%。另一方面，台灣出口與投資動能持續強勁。財政部數據顯示今年前8個月出口總額達5743.4億美元、年增44.2%，連續34個月正成長；主計總處最新預估今年上半年經濟成長14.15%，全年GDP成長率可望達11.05%，GDP規模上看1兆536億美元，平均每人GDP首度突破4萬美元、達45332美元，創近39年來最高增速，顯示台灣正處於「高成長、低通膨」的相對穩健格局。賴正鎰建議央行保持貨幣政策穩定，暫緩升息步伐，並適度給予自住與換屋等剛性需求合理的貸款緩衝空間。

（封面圖／鄉林集團提供）