房貸鬆綁露曙光？集中度降20年低　這族群有望受惠

▲全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.44%，銀行每放款100元約有34元流向房地產。（圖／東森新聞）

每100元放款　約34元流向房地產

央行打房政策是否要鬆綁，9月成為房市最大焦點。央行最新資料顯示，截至今年7月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.44%，比6月的34.93%再降0.49個百分點，已回到2006年7月以來近20年低點。

這個數字白話來說，就是銀行每借出去100元，大約34元與購屋、住宅修繕或建築貸款有關。

2024年6月，這項比率一度來到37.6%高點，也成為央行擔心資金過度集中房市的重要背景之一；如今比率持續下降，市場也開始討論，第七波信用管制實施近兩年後，是否已經到了重新檢討的時間。

不過，集中度下降不代表銀行房貸餘額真的減少，而是其他類型貸款成長更快，使不動產貸款占整體放款的比例降低。

徐佳馨：風險降低　但央行未必敢大幅鬆手

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，單從數據來看，銀行資金過度集中房地產的風險確實已經下降，不過央行對房市有自己的一套判斷標準，加上目前市場仍存在多重貸款風險，因此政策態度可能還是偏保守。

她指出，今年9月正好接近第七波信用管制實施滿兩年，確實存在檢討政策的可能。如果央行選擇鬆綁，換屋族可能是最有機會優先受惠的族群，而不是全面放寬所有購屋貸款。

央行今年3月其實已經先鬆過一次，將自然人第2戶購屋貸款最高成數從5成提高至6成，但仍維持沒有寬限期。

▼面對房價與貸款管制，換屋族與購屋民眾正面臨審慎的資金壓力評估。（圖／東森新聞）

第二戶貸更多　房市就會回溫？

住展雜誌發言人陳炳辰認為，2024年房市熱絡，銀行房貸快速增加，才促使央行加強信用管制；如今不動產貸款集中度已明顯下降，市場自然期待政策適度放寬，包括第二戶、建商融資及豪宅貸款，都可能成為討論方向。

不過，他也提醒，目前房貸餘額增加有一部分來自大量預售屋進入交屋期，真正需要觀察的是，未來是否因為貸款空間不足，造成斷頭、法拍、賠售，甚至預售屋解約增加，進一步影響金融市場。至於第二戶若再提高貸款成數，是否能把買氣救回來？兩位專家都認為，不一定。

價格理性修復 + 貸款放寬 買方迎優質擇優進場最佳契機

徐佳馨直言，提高貸款成數理論上能降低買方資金壓力，但現在市場最大的抗性，還是「買太貴、買到不好的產品」，如果房價沒有回到買方可以接受的程度，單靠貸款鬆綁，不一定能明顯帶動成交。

陳炳辰也認為，就算第二戶放寬，只要央行仍控制整體房貸，加上房價仍高、股市投資吸引力強，房市買氣未必會快速回來。

官方數據也顯示房市確實持續降溫，今年第1季全國住宅價格年跌3.48%，六都只有台北市仍年增0.93%，台中則年跌6.17%。也就是說，目前房市最大的問題，可能已經不只是「貸不貸得到」，而是這個價格，到底值不值得買。

9月17日央行理監事會，市場最關注的也將不只是有沒有鬆綁，而是央行認為，房市究竟已經降溫到什麼程度。

FAQ｜央行會鬆綁嗎？

Q1：34.44%到底是什麼意思？

它不是「房貸利率」，也不是「貸款成數」。

34.44%是全體銀行不動產貸款占總放款的比例。簡單講，銀行每放款100元，大約34.44元屬於購屋、修繕住宅或建築貸款。

Q2：34.44%下降，是不是代表銀行房貸變少？

不一定。

央行今年6月已說明，不動產貸款餘額當時仍增加，但其他貸款增加得更快，所以不動產占總放款比例下降。

Q3：那這個數字為什麼重要？

因為央行信用管制的重要目的，就是防止銀行信用資源過度集中房地產。

2024年6月集中度一度來到37.6%，如今降至34.44%，代表銀行資金配置已不像當時那麼集中。

Q4：目前第二戶到底可以貸多少？

目前全國自然人第2戶購屋貸款最高6成，而且沒有寬限期。今年3月才從5成放寬至6成。

Q5：34.44%創近20年低，代表9月一定鬆綁？

不代表。

34.44%只是央行評估房市與金融穩定的其中一項指標。央行仍會考量房價、市場預期、銀行風險、信用流向及其他總體經濟條件。

Q6：9月17日最值得看什麼？

房市端最值得看三件事：第2戶最高貸款成數是否調整、銀行不動產貸款總量管理是否改變，以及央行對「房市風險已降溫到什麼程度」的最新表述。 央行已公告9月17日舉行第三季理監事會。