胡偉良／人口老了又不生子 新房卻年增10萬戶 未來恐沒人買？
能夠看得見摸得著的房子，擁有其他資產難以比擬的優勢，很多人更寄望「買房」養老，因為房產能夠提供其他資產所不具備的保值屬性，資金沉澱到房子裡，隨時都能出手變現。這樣的趨勢，在未來10年會改變嗎？
人們對房子的憂鬱自古以來就有，卻從來沒有像今天這樣讓人焦慮。
購屋焦慮自古皆有 現代人以有房為標準
古代的房子當然也很難買，李白一生沒房子住，韓愈當了30年的官，才在京城買了一個小宅，蘇軾給兒子辦婚禮還是借用朋友家的房子，明清時代京城的私宅，一個七品縣令省吃儉用，不吃不喝10年才能買到房子。
正因為房子對大部分人都是遙不可及，沒有比較就沒有焦慮，對一個顧著溫飽就知足的人來說，房子根本不在考慮範圍內。
但是，現在的房市，經歷了2003年以後20年的快速擴張發展之後，還沒有房子的剛需卻都在為居住上的需求發愁。談戀愛、結婚、交朋友、結人脈、找工作、孩子上學，都以房子為評斷標準，兩相比較，自然會讓很多人產生心理落差。
▼現代沒有房子的剛需，多為了居住的需求發愁。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
4大面向 判斷未來房子有沒有人要
那麼，未來10年，房子會「大家搶著買」還是「沒人要」 呢？
一、過去「搶著買」，是因為房子不夠
過去由於製造業大量外移的結果，使得國內資金的出路更窄，這些剩餘的貨幣，都流到了房地產中，作為最保值的資產。
能夠看得見摸得著的房子，擁有其他資產難以比擬的優勢，很多人更寄望「買房」養老，因為房產能夠提供其他資產所不具備的保值屬性，資金沉澱到房子裡，隨時都能出手變現。
▼許多人寄望買房能養老。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
當大家都把房子當成財富升值的投機品時，房子當然成了「稀缺產品」，哪怕這個稀缺品只是一堆鋼筋水泥也無所謂，因為總有人願意接手。
這個邏輯，和幾百年前的荷蘭鬱金香炒作風潮類似，在當時，它們都是高高在上的稀缺品種。
房市的發展也是循著一樣的軌跡。
當然，房地產承載的行業和工作需求太多，與這些消費品有本質上的區別，從上游的營造業、水泥、鋼鐵、挖掘機，到下游的家電、傢俱、裝潢，再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業，多少人的生計都得靠房地產養活。
但是，對於一個商品而言，價格波動的規律是一致的，上漲週期可能會持續很長時間，但「臨界點」 帶來的「反轉而下」勢不可免。
▼買房牽涉到許多產業，很多人的生計靠房地產養活。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
二、未來「不好的房子沒人要」，是因為房子的供應轉折點已經到來
整個房屋市場現存的空屋量、尚未賣出的餘屋量（已經接近10萬棟），這麼大的存量，再加上往後每年新增的銷售增量，靠現在的購房者，能消化得掉嗎？
結婚率的下降、單身人口增多、和生育率的降低，對房地產市場的影響將是長期性的。
結婚要買房，生孩子要買房，到外地工作，結婚、生子、就學，遷徙是房地產擴張的核心動力，主力購房人口都老了，年輕人又不願意生，不願意結婚，房子還在以每年十幾萬戶的速度增加，結局 「似乎」不言自明。
▼主力購房人口都老了，年輕人又不願意生，房子還在以每年十幾萬戶的速度增加。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
三、未來的變數－危老改建
未來老屋換屋和改建的發展會是影響房地產市場的最關鍵要素。若被迫需要換屋的需求大於改建的速度，那麼房價將難以下降；反之，若老屋改建順利，那麼房價下修、社會安定、民眾幸福感倍增，均將大有可能。
四、未來的產業趨勢
房地產行業步入成熟期，買方市場形成，房地產行業獲利能力下降，新產品和產品的新用途開發更為困難，產業的進入壁壘（障礙）更將提高。
這個過程，其實就是房子從「搶著買」到「只買好房子、新房子」的轉折。
在房地產市場大幅分化的趨勢下，大小城市，都市圈與非城市地區，房子的待遇將是「天差地別」。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
