胡偉良／建商暴利已過去式！想降價太天真 砍1成恐撐不住
當前的房價高不高？相信所有的人都會覺得很高，身為業者，我也覺得很高，為什麼這麼高？是不是因為建商暴利？還是因為炒作？
造成今日高房價的因素很多，絕對不是大家想的那麼單純，否則這個問題早就該被解決了，我要坦白的說，當初我也是因為覺得房價那麼高，建商「必定」享有高利，才毅然決然的入行，認為在這麼一個高利潤的行業，「應該」很容易生存，也有機會「藉由降低房價來貢獻社會，並賺取『較低、但合理』的利潤」。
入行之後，逐漸體會到事情並不像原先想的那麼簡單，太多想像不到的「額外」花費不斷的「墊高」房價成本。尤其不斷增加的行政干預、政策風險、時間虛耗、管制成本，更是超乎想像。
▼建商有太多想像不到的額外花費，不斷在墊高房價成本。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
成本不斷墊高 帶頭降價力不從心
除了不斷被墊高的成本之外，土地的稀缺、營造勞工的短缺、原物料價格的不斷上漲，都讓房價居高不下，在這種情況下，縱然我們有「帶頭降房價」的抱負也力不從心，畢竟，房價結構中「操之在我」的部分太少，像房價成本結構中佔比最大的土地地價，地價上漲的程度永遠比房價更快、更猛。
加上這一、兩年來的興建費用大幅調升，扣除了土地成本、營造費用之後，剩下不到3成的空間，開發商要支付自身的營運、銷售、稅費、利... 等支出，最後往往只剩1成左右的淨利潤，以投入4年的期間來看，其實也稱不上暴利。
暴利已是過去式 建商經營風險增高
以現在的狀況來看，建商的暴利是有點被誤傳了。在過去房價不斷飆漲的歲月，建商確實是有厚利可圖，但那已經是過去式，在不斷的打房下，建商的經營風險愈來愈高，現在想再靠擠壓建商利潤來降房價，效果是極為有限，降個1成，建商可能就撐不住了，要透過這種方式讓年輕人買得起房，我覺得不切實際。
▼透過擠壓建商利潤來讓年輕人買得起房，並不切實際。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
再加上當前房市的風險，現實上我能做到的也僅限於提供「更超值」的產品，也就是「同樣的地段、建築規格、建材水準，我們賣的更便宜」及「同樣的價格，我們的建案具備更好的建築規格、建材水準、建案地段」，僅此而已。
當然，這樣的做法也給我們帶來順利銷售的好處，但對於起帶頭作用，靠「以身作則」來帶動整體房價的降低，我們能夠使上的力道其實相當有限，我過去的想法太天真了。
抵制房價非解決之道 房子更缺變更貴
當我很認真的來告訴民眾，房價的現實面、趨勢面時，卻經常引發了不少的韃伐，認為我只是在「鼓勵民眾買房，助長房價」，這樣的說法也是令我覺得無奈，擁有更好的住房原本就是民眾的「剛性需求」，也是民眾追逐的生活目標，若因誤判形勢，而使自己的買房「愈來愈貴」，相當不值得，這也是我撰寫文章做深入分析的初心。
▼大量改建老屋才有機會降低房價。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
但我的言論卻也「觸怒」了那些怪罪房價太高，並以「不買來降房價」的「抵制派人士」不滿，認為我的撰文是為賣房。其實也不能全怪他們，買不起房是大多數年輕人心中的痛，但是用「鼓動大家不買房」來抵制房價並非有效的解決之道，因為「抵制不買房只會讓建商不再蓋房」，結果房子更缺，房價變得更貴。
增加收入＋大量老屋改建 助年輕人購房
所以只有「大量的提高供給，才能「有效」的降房價」，否則，若只是需求受到短暫的「壓抑」，到了極限，一旦爆發，反將因供給稀少，反而更容易造成後期房價的報復性反彈。
其實，我也一直不斷的鼓吹「以大量的老屋改建來降房價」這樣的觀念；但是在老屋改建還不夠普及、數量還不夠多的時候，改建案反而會有「推高房價的反效果」，原因在於原屋主希望分回更多，在成本制約及獎勵容積受限的情況下，房價很自然的就被拉高，以「符合建商的建築成本和利潤的要求」。
要改善這種情況，只能透過「進一步的提高改建的容積獎勵」及「改建案量大量增加後」才能獲得改善，甚至還需要一些好建商的「善意配合」，加上政府法規上的改造，始克其成。這需要一段時間的醞釀，也因此，讓我轉而動念在「提高民眾所得」上著手，舉辦講座來「授人以漁」，希望藉助協助民眾改變思維、提升所得，來間接的協助年輕人購房。
做個小結論，要讓年輕人買得起房，真的只有從「增加民眾收入和大量的老屋改建」著手，這才是當前高房價問題的解藥。
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●以上言論不代表EBC地產王立場。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
