陳傑鳴/借人頭躲囤房稅2.0? 有效省3種稅…但勸你別輕易嘗試

陳傑鳴/借人頭躲囤房稅2.0? 有效省3種稅…但勸你別輕易嘗試

文/元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

政府打炒出新招,「囤房稅2.0」針對囤房大戶課徵高持有稅率,市場中有不少投資客提出,只要掛人頭買房,政府其實什麼稅都課不太到。對於這樣的說法,筆者認為「借人頭」買房確實有避稅的效果,但有一定的風險,一般民眾可別輕易嘗試。

從實務上來看,目前坊間投資客使用人頭來買房的狀況確實不少,而常會想要借用人頭,都是為了節稅、取得購買資格、取得貸款等需求。

利用人頭分散囤戶 有效節省持有稅

以可節省稅負來說: 首先,就可節省房產持有稅,如地價稅類進稅、囤房稅。

▼將房產移轉到人頭名下,確實可節省房屋持有稅。(示意圖/pexels

以近期熱門討論的「囤房稅」來說,藉由人頭就可以增加持有的戶數,不用擔心一個家庭(本人、配偶及未成年子女)只能持有3戶自住的上限,可以順利規避被課囤房稅的風險。

另外「地價稅」部分,藉由人頭取得不動產,也可避免在同縣市持有土地過多,地價超過累進起點地價,而被課徵累進的地價稅。

戶數攸關自住認定 房地合一稅差很多

其次,還可可大大省房地合一稅。

依照房地合一稅規定,持有2年內轉售獲利課稅45%,2年到5年課35%,5年到10年課20%,10年以上也要課15%,獲利課稅都不少。但如果投資客利用人頭買房,在符合自用優惠條件下,只要自住滿6年,就有400萬元獲利免稅額,且超額部分稅率只要10%。因此,很多投資課會利用這樣的方式省稅。

▼名下持有房產控制在自住範圍內,可獲免稅額優惠。(示意圖/東森新聞

另外,投資客利用人頭買房,也可能是為了避免房產有取得資格限制,如早期軍宅、國宅等對於承購資格是有限制的。還有如果投資客本身信用狀況不好,也往往會透過信用狀況好的親友或人頭來借名登記,取得更好的貸款方案。

借名恐遭追稅 存有不返還風險

雖然人頭買房好處多多,但其實用人頭「借名登記」,對於借名者與當人頭的出名者都有相當高的風險。

以當人頭來說,雖然可以拿到一定金額的「人頭費」,但如果借名者(投資客)無法償還「房貸」或「房屋持有稅(地價稅、房屋稅)」,人頭就有可能被銀行與政府追繳貸款與稅費。

▼房產登記在人頭名下,可能有討不回來的風險。(示意圖/pexels

如果房屋有租賃所得,人頭還需面臨所得稅增加的狀況。此外,有些不肖頭的投資客利用人頭買房,在賣房後人就跑了,人頭可能就要負擔巨額的房地合一稅,風險相當高。

對於投資客來說,因為房子登記在人頭名下,如果投資客沒有先用預告登記防止移轉,一旦人頭擅自移轉處分房產、拒絕返還不動產就會產生風險。

而且如果人頭不幸死亡,房產被繼承,就還會產生複雜的法律糾紛。借名的投資客此時就須提出資金、權狀等證據,證明為實際所有權人,若無法舉證,也會有敗訴無法請求返還的風險。因此建議民眾還是別亂用或是亂當人頭來買房,風險並不低。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

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