葉凌棋／30年來利率8→1.7% 房價翻漲2倍！通膨常態化下想跌很難
房價漲不停，似乎已經是全民的共同感受。影響房價漲跌的因素有很多，包括：地緣政治、區域經濟發展、人口增長變化等等。但其中，筆者認為，房市趨勢的變化跟全球經濟和貨幣政策有著相當緊密的關係，因此筆者將從近期的國際經濟局勢對世界房市、乃至台灣房市的影響，作一概略性的勾勒。
自從全球的貨幣政策從「金本位制」轉向「信用本位制」時，貨幣就成了世界各國調控經濟景氣的重要工具。世界上的主要經濟體面臨經濟不景氣時，透過大量印製鈔票的「量化寬鬆（QE）」政策來刺激經濟，已是常見的手段。
而在2007年爆發金融海嘯以來，美國迄今已經實行過4輪量化寬鬆政策，釋出大量資金進入市場。單就最近因新冠肺炎疫情而實施的量化寬鬆政策觀之，美國就釋出高達8.02兆美元的資金。
▼全球房市在量化寬鬆之下，近20年來價格飆漲。（圖／永慶房產集團提供）
量化寬鬆溢注房市 台灣20年價漲150~250%
其他各國也不惶多讓，歐元區釋出4.19兆美元、日本釋出4.25兆美元。光是這三大經濟體合計就釋出16.46兆美元，大量的資金湧入股市、房市，造成價格迅速上漲。
根據OECD資料，2005年至2023年各國房價指數，美國高漲94.4%、中國上漲80.4%、新加坡上漲94.8%、澳洲漲幅更達到117.6%。台灣房市自然也逃不過全球性量化寬鬆帶來的影響。
根據永慶房產集團的房價資料，在2004~2023年間，台南高漲250.8%、台中漲240%、高雄漲210.4%、新竹漲211.5%、桃園漲190%；至於房價基期相對高的雙北地區，也有150%以上的漲幅。
▼台灣各都會區房價20年來漲幅翻倍以上。（圖／永慶房產集團提供）
長期低利環境 房價難下跌
除了資金潮之外，長期的低利率環境也為房價的上漲起到支撐效果。觀察台灣1995年至2023年的房貸利率變化，1995~1999年之間，平均房貸利率高達8.486%；2000~2008年間，平均房貸利率下降至3.606%；到了2009~2021年，房貸利率持續向下，平均利率僅1.731%。
過去一年來，雖然央行為了抑制量化寬鬆政策帶來的通貨膨脹，房貸利率微幅調升至2.101%，但依舊處於低檔。
▼台灣房貸利率長年持續向下，即使近1年微幅調升，如處於低檔。（圖／永慶房產集團提供）
比較世界其他各國的利率，美國30年期固定抵押貸款利率已衝破7%，澳洲的房貸利率也在6%~7%之間。而台灣鄰居南韓在近一年半的期間內暴力升息，基準利率從0.5%升至3.5%，平均房貸利率區間升至5.47%至8%以上。台灣相對低利率的環境，也讓房價難以明顯下跌。
面對近幾年來一系列的國際經濟局勢和房價軌跡，我們可以如何勾勒出未來房地產市場的趨勢？筆者認為，若是未來世界各國仍將「量化寬鬆」政策作為刺激經濟的手段、並且國內持續處於低利率環境，那麼我們將處在一個「通膨常態化」的時代，從長期來看，資產價格欲跌不易。面對如此時代，不管是消費者還是投資人，都應該審慎以對。
▼若與鄰近的南韓相比，台灣房貸利率仍相對低。（圖／永慶房產集團提供）
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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