【名家看房市】蔡漢霖：4因素形成一場完美房價風暴
▲業者觀察，近年台灣高科技及傳統產業的蓬勃發展，帶來營造產業空前的榮景。（圖／Pexels）
文／台北市都市更新學會理事長蔡漢霖
有人問：這波房價漲勢似乎勢不可擋，而央行也出手打房，會有效果嗎？
我悲觀的回答：央行出手最多能造成緩漲，但房價短期是回不去了
過往的幾次房市飆漲純粹是資金面寬鬆或通貨膨脹所造成的，但這一次房地產漲價除了上述因素以外，還加上了這幾年來所佈局的中國台商產業鍊的回流，同時實質建廠需求也帶來實質的工作機會以及薪資的增加的預期。加上台灣半導體產業這幾年以台積電為首的蓬勃發展，可以說是高科技與傳統產業均開紅盤。
新冠肺炎是個嚴厲的挑戰，然由於台灣政府對疫情所展現的優異的管控能力，除了餐飲及旅館旅遊服務業依然受到重創以外，擔起經濟成長以及賺取外匯的主力製造業均欣欣向榮，也讓臺灣成為2020唯一經濟正成長的已開發國家，並延續在基期已高的2021年仍有亮眼的表現，也因此台股破萬點早已成為新常態。也別於過去空虛的台灣接單、中國製造的空虛三角貿易經濟，這次的經濟發展與人力回流是實質而有感的。
竹科、中科、南科、甚至高雄目前都有龐大的建廠計畫等著要消化，也高價搶走了建築工人與鋼鐵水泥等原物料。建商們嗅準了時機，預期未來科學園區將進駐大量高薪工程師而大舉興建住房，也推升了因過往鮮少工作機會而低迷的周邊區域房價。大台北地區則是由於危老政策的開花結果，導致小基地建案遍地開花，也造成短期間營造產業的空前榮景。
▼台北市都市更新學會理事長蔡漢霖。（圖／蔡漢霖提供）
「這種狀況，我從事建築業界三十幾年從未遇到過」
我公司一位於業界資深的工務副總這麼感嘆著。由於短期大量增加的需求，營建產業供需嚴重失衡，不僅是原物料，連工資都一併大幅調漲。其中更嚴重的是因為僧多粥少，所以各包商的「機會成本」均大增，就像玩大風吹遊戲一樣，十個屁股只有八個位置，但當音樂結束時，沒位子坐的人只好出高價競標位子，互相踐踏下無形中墊高了所有人的成本。
近期就有一個台北的同業跟我分享他遇到的慘況：「一個簡單的安全支撐假設工程，原來營造下包的報價是240萬，但是真的要開始做了，直接違約退場，說他們要去做大場的比較好做，小場的不想接了，詢問了約20個包商，最後是一家很大的廠商承接，但是金額變成一千多萬，結果也是不能發給他們，又後來找到一家願意做的金額約800萬但是安全支撐的H型鋼由我們自己找。」
原本台北市房屋造價一坪大約15萬，郊區及中南部可能6~8萬。目前台北市區造價已漲到20~30萬一坪，中南部的房屋造價也要超過十萬以上才蓋的起來了。而造價在台北動輒破百萬的房價上，或許只上漲個一成即可反應，但對出了台北市原本只有10~20萬一坪的房價來說，這個造價的漲幅足夠讓房價翻倍。
對經濟的樂觀預期＋通貨膨脹的隱憂＋資金寬鬆的現況＋缺工缺料導致的營造成本飆昇，一場臺灣的完美房價風暴已經形成。
過去政府為了因應經濟不振，所能做的最大武器就是投入預算進行重大基礎建設，帶動經濟發展，也因此有前瞻基礎建設預算、軌道工程、離岸風電、桃園機場擴建、二十萬戶國宅等等重大建設繼續推出。然而本來預期的肺炎並沒有嚴重影響臺灣，這些重大的工程卻此時與民間搶工，也造成政府的重大工程已開始出現流標或品質低劣的狀況，也造成大量的金錢與資源的浪費。光僅僅離岸風電一項，就吃掉國內產量最大的中鋼的1/4產能，百花齊放之下，造價豈能不漲？房價豈能不漲？
但是這個漲勢會繼續下去嗎？
中國房地產的泡沫已經在爆破中，可預期未來將付出二十年甚至三十年以上的痛苦調整期。
從2020年開始，臺灣的人口已經在負成長了，少子化與人口老化侵蝕著臺灣的人口結構。新工廠總是有蓋完的一天，營建產業瘋狂的榮景也不會持續太久。彼得．聖吉所著的〈第五項修練〉中的啤酒遊戲的情節正在目前的房地產/營建市場中發生。就如同泡沫經濟破滅前的日本一樣，我們可能正在見證臺灣房市最後一波的風景。
我明白政府的施政與預算編列都有延續性，但現在的狀況已是嚴重的國安問題，房價飆漲吃掉了經濟成長的果實，也將嚴重衝擊執政黨即將到來的選舉，實在已經到達必須要採取非常手段的時刻。
供需失衡是價格飆漲的關鍵因素，因此就是在這個時候國宅才不能停，反而應該繼續在新科學園區附近大量興建公宅、釋出供給來平抑房價。
但是聰明的您一定想到，現在工班、建材都如此稀缺的狀況之下，再蓋公宅不是跟民間搶工人造成狀況更惡化嗎？
因此我建議：政府應該開始全面檢視手上有的籌碼，政府應研議逐步停止所有非急迫性之土木工程，將資源有效利用全部移做必要的民生工程上。
臺灣的房地產、乃至於整體經濟能否健康的永續發展，這兩年就是關鍵。三年前我早已斷言：無最小基地限制的危老政策所帶來的缺工問題會在未來一一浮現，不幸一語成讖。去年我也在專家學者會議中向花次長提出相同建議，但這也非他層級所能決策。雖然很困難，但事關長遠之國家發展，希望有識者能拿出膽識與行動力，做出勇敢與艱難的決定！
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文章來源：「蔡漢霖」臉書
由蔡漢霖授權轉載。
