周昆立／老家想都更 又怕變爛尾樓？ 3大訣竅避開地雷建商
文／元宏不動產加值服務平台創辦人、RBone卸震鋼甲業務副總經理 周昆立
近年危老都更熱，但市場卻頻頻出現爛尾樓、建商跑路的資訊，不僅民眾買屋心驚驚，更讓許多與建商都更、合建的屋主相當擔憂。對此，筆者認為，台灣地震頻繁，但房屋老化情形相當嚴重，屋齡30年以上的老屋佔住宅存量超過一半，在台北甚至超過7成，這些老屋普遍都抗震力不足，因此，台灣老屋進行都更改建，是一個必然的趨勢，而這也大幅增加民眾與建商打交道的機會。
不過，因目前營建成本高漲、房價又上不去，很多危老案、都更案近期壓力都相當大，如果沒有辦法讓房屋能賣得更快、價格賣得更好，在地主與建商談好的條件無法輕易改變且地主不願降低分回比例下，建商利潤勢必被大幅壓縮，實力不夠的建商，出現資金不夠或調度失靈的狀況將頻現，未來建商跑路、出現爛尾樓風險恐怕還是會持續發生。
另外，由於目前進行都更或是危老改建，因過程及法條繁縟，多數屋主會尋求建商協助，但因屋主與建商在蓋房子的專業度與資訊極不對稱，建議民眾這時候在與建商洽談都更合建的過程當中，若想保障自己的權益，一定要花時間學習相關知識，而且要多注意合約內容與確認流程順序。
▼近期陸續有都更危老案，因建商資金問題而變爛尾樓。（示意圖／翻攝GoogleMaps）
以下三大重點是身為屋主（地主）的您，一定要懂的內容。
第一、事前問診把脈 降低未來風險
對於如何避免挑到地雷建商，其實有訣竅，建議民眾事前除上網蒐集資料外，不妨先找專門從事都更、危老的建築師或是都更推動師諮詢，先了解建商的評價與過往的推案實績，盡量避開一案建商、財務實力可能較差的小建商來做初步篩選。
第二、合約內容詳細確認
由於建商的信用與財務資訊不容易完全得知或衡量，建商即便過往有推案實績，甚至建商也同為地主或本身是在地知名老建商，在目前缺工、料漲，工期超長的環境，未來仍有一定程度風險。
▼缺工缺料環境下，即使有推案實績的建商也有風險。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
民眾與建商的契約簽訂，就需要注意都更合建契約的內容，如：都更的花費、都更的實施方式與分配方式、容積獎勵及容積移轉的相關的權利義務、工程與完工期限（何時取得建照、取得建照後，多久保證開工、何時完工）、交屋與保固、載明公設比、建材設備等，都需要詳細寫明。
因為眉眉角角很多，建議民眾與建商接洽時，倘若覺得互動的還不錯，能初步信任，在簽訂契約前，可委請專家，擔任顧問以協助屋主（地主）確認合約內容來保障自己權益。
第三、退場機制與違約賠償、延宕罰則要明訂
目前民眾跟建商談都更合建時，多半都只會聚焦「利益分配」，即坪數該怎麼分配、能拿回多少等，卻往往忽略了「能不能拿得到？」「多久才能拿到？」 「如果拿不到該怎辦？」怎麼保護自身權益等問題。建議民眾與建商特別留意契約中「退場機制」與「罰則、違約條款」。
以退場機制來說，由於都更整合期不短，整合期限若沒寫明「日落條款」，稍不慎就可能簽下萬年合約，一旦建商不開發，長期就會被綁死。至於罰則與違約條款，雖然整合階段無罰則，但是合建案「正式啟動」後，相關違約與「故意延宕」等罰則條款就需要訂立在合約中，否則若出狀況，屋主恐求償無門，影響權益。
以上內容民眾若能留意相信應該多少能保障自身權益，不過，面對如今「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」這兩大都更推動阻礙，民眾除多留心、小心看合約保護自己外，如果可以利用建材輔助工具如卸震鋼甲等，這類成本不高、創價性高的產品，來替建案創造「新價值」，就可以讓建案更耐震安全、賣相更好、價格賣更高，其實就有機會突破目前的困境，甚至可以在居住者、地主與業者間創造三贏的結果，民眾在與建商談合作時，不妨也可多留意。
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
