青安房貸3計息方案怎選？專家建議觀察這項重點

為減輕國民居住負擔，落實居住正義的成效，財政部這幾年推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，並委由8大公股銀行辦理。此外，自今年開始，也提供第三種利率方案供申貸者選擇，不過，就有專家建議，無論哪種方案，從第3年後都是採取「機動利率」計息，因此，若以2年內國內利率走勢來看，建議選擇前2年為1.44%的「二段式機動利率」方案。

據《自由時報》報導，目的為協助國內青年購屋成家的「青安貸款」，自2010年起開辦，原本預計在2014年底結束，但先後3次展延至2016、2018及2020年底。而申請「青安貸款」的條件便是年滿20歲，不管單身或已婚，只要貸款人及子女目前名下沒有自有住宅都適用；貸款最高額度800萬元、最長年限30年並有3年寬限期，一共有3種利率計算方案。

▼青安貸款方案目前提供三種不同利率計算方案，但一經選擇後就不能再更改。（示意圖／鉅亨網）

而對此，根據金融比較網平台「Money101」整理分析，目前3種利率計算方式分別為：「一段式機動利率」，以郵局500萬以下2年期定儲機動利率，固定加0.585%機動計息，目前為1.68%；再者，「二段式機動利率」，前兩年為1.44%，第三年起為1.74%機動計息；最後一種則是「混合式固定利率」，前兩年分別以撥款當時利率固定計息 （第1年目前1.62%、第2年目前1.72%），第3年起1.74%機動計息。

不過，針對以上3種利率計算方式，購屋族究竟該怎麼選比較好？「Money101」總經理周純如則表示，這3種方案最終都採「機動利率」計息，也就是說，未來30年房貸利率將隨著央行公告的基準利率，因而調升或調降，「唯一差別就是核貸後，前2年的利率採機動或固定利率計息」。但因一經選定就不得變更，民眾在申貸之前應先試算清楚，哪種方案對自己最為有利。

▼一名國銀房貸部門主管表示，台灣長期處於低利率，因此建議購屋族可選擇前2年為1.44%的「二段式機動利率」方案。（示意圖／鉅亨網）

因此，周純如建議，若看好未來2年央行升息機會高，可選擇「混合式固定利率」；但若認為未來可能降息，應選「一段式機動利率」或「二段式機動利率」；若預期央行利率不動，建議選「二段式機動利率」。

除此之外，一名國銀房貸部門主管也表示，由於央行上週四宣布利率不變，除了已連續12季不動，台灣更是長期處於低利率，加上國內也無通膨壓力，未來2年內，利率按兵不動或降息半碼的機率較高。因此，他建議，購屋族可選擇前2年為1.44%的「二段式機動利率」方案。

（封面圖／東森新聞資料畫面）

早年房價便宜，但房貸利率很高，現在雖然房價很高，但房貸利率超低！不少年輕族群為了拚搏一間房子，以低利率扛高房價，各家銀行也紛紛祭出低利，搶房貸客戶，根據金融聯合徵信中心統計資料顯示，全台六都「房貸利率」全部跌破1.8%，創下近五年同期新低。

根據聯徵中心統計資料，儘管央行利率連11凍，重貼現率維持1.375%，但由於銀行資金泛濫，為求去化，不斷下殺利率爭取房貸戶，六都平均房貸利率近三年仍不斷走低。

▲現今不少年輕族群為了拚搏一間房子，以低利率扛高房價。（圖／東森新聞資料畫面）

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房貸利率不斷走低，雖然使民眾購屋負擔下降，但也容易讓民眾忽略「自身能力」，購買超過自己能力的房子。低利如同毒品一樣，一旦利率攀升，就會出現戒毒症候群，購屋人可能面臨繳不出房貸，甚至斷頭法拍。

陳傑鳴說，低利環境有利購屋，尤其是銀行面臨龐大資金泛濫壓力，現在幾乎殺紅眼，除了房貸利率下殺至約1.7%位於近五年的低檔區外，還有推出長寬限期、長貸款年限，供購屋者挑選。甚至民眾若缺乏自備款，還有民營及公股銀行推出二胎房貸，讓民眾拉高房貸成數，現階段民眾購屋資金相當容易取得。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析，1990年代中期過後薪資凍漲，購屋能力原地踏步，而後隨著利率長期走低，因此民眾的購屋力隨之上升，不過低利率也刺激出高房價，後期購屋的民眾並沒有享受到降息的好處，反而面對更高的自備款。

現代人的經濟條件應該達到什麼水準，買房才會比較負擔的起呢？從行政院主計處公布最新平均每人所得與消費來看，若要買千萬元房，平均每年小倆口只能存下一萬七千多元，因此房仲也建議家庭年總收入破百萬再買房，直呼這根本是一個「拚投胎」的年代。

▲10月消費者物價指數較去年同月上漲1.17%。（圖／東森新聞資料畫面）

隨著現在物價上漲，10月消費者物價指數較去年同月上漲1.17%，民眾的支出變多，若薪水沒增加可用餘額也會變少，導致買房的壓力也越來越重。

▲平均一對夫妻為買房，一年所剩的餘額為一萬七千多元。（圖／取自pxhere）

根據行政院主計總處8月更新的「平均每人所得與消費」來計算，106年國民平均所得為年收入64萬3,931元，平均消費支出為39萬2,542元，兩者扣除後餘額為25萬1,389元。若新婚夫婦有意買房，兩人合計的家庭收入餘額為50萬2,778元。

以目前全國人口數量、居住需求居冠的新北市為例，首購族的首選兩房一廳，每間至少一千萬起跳。假設貸款最高8成，自備款2成，新婚夫婦最少要存4年的錢，且中間不能有任何緊急或額外支出。

▲內政部不動產資訊平台可以試算房貸。（圖／截自內政部不動產資訊平台）

使用內政部不動產資訊平台「房貸試算」，假設房貸800萬元以20年，理想狀況不使用寬限期下，本息平均攤還、一段式2％年息利率計算，每個月需償還4萬471元，每年就必須繳交48萬5,652元，等於夫婦倆口一年所剩的餘額僅剩一萬七千多元，很難再有能力負擔大型的娛樂花費。

根據《ETtoday》，一名不願具名房仲說，這根本是個「拚投胎」的年代。住商不動產企畫研究室經理，徐佳馨則表示以開銷、存款、房貸各佔收入3分之1的「買房三三原則」，每月4萬元房貸來算，家庭總年收入就是要144萬，也建議買房需考慮裝潢以及3個月以上房貸的預備金，避免周轉上出現問題。

網路上永遠不乏文章，討論個人薪資狀況是否適合買房，然而想買房，不應是感嘆房價太高，而是評估個人資金理財狀況，能力所及的房價大概是多少，再進市場走走逛逛。

▲不要感嘆薪資低買不起，你只是沒評估過個人金錢狀況和買房需求。（示意圖／取自pixabay）

根據聯徵中心資料，2017年貸款買房者，年收入未滿60萬元佔38%，是比例最高的族群，年收入60萬以上但不及100萬的則是佔30%，足以發現個人收入少並不等於買不起房，而是個人有多大的購屋慾望和實際行動。

不過想買房，存足頭期款還是首要步驟，銀行對貸款成數的規定，首購族最高可貸到8成，但一般來說，抓7成最安全，也就是剩下的3成要自己存齊，好比一間500萬的房子，自己就要生出150萬，除非有貴人願意資助。

▲年收較低者，反倒是貸款買房最高的族群。（示意圖／東森新聞資料畫面）

根據《鏡周刊》的訪問，一名26歲的小姐，雖然月薪僅3萬多元，但仍買下權狀23坪、總價450萬元的房子，每個月負擔1.1萬的貸款。在存頭期款時，強迫自己每周存比之前更多的錢，以階梯式的方式，更快朝個人存錢目標前進。

在存齊頭期款的同時，也要計算每月薪資能夠分多少負擔貸款。獨立財務顧問張維庭表示，在扣除每個月不要支出後，仍要保留空間，不要全部列為還款資金，房貸利率是浮動的，若有調升就需支付更多，同時個人也要預留資金以備其它不時之需。

通常建議，每月付款金額為薪資的3成，視個人情況可以有1成的調幅，以月薪4萬為例，每月繳貸款的金額就大約是1萬2至1萬4左右。延伸至貸款年限，若選擇20年，貸款總額就約250萬左右，若年限拉長則可以再提高貸款總額。

▲月薪五萬貸款計算。（圖／鏡周刊）

頭期款加上貸款總額，即是購屋價格。若以頭期款200萬加上月薪5萬元，每月負擔1萬5至1萬75元，最佳購屋金額會落在550萬（貸款20年）～650萬元（貸款30年）間。