第二戶房貸鬆綁了！央行釋政策轉向訊號 520檔期房市回溫可期
房市控管微鬆綁！今年央行首季理監事會微調自然人第二戶房貸成數上限，由原本的5成提高至6成，雖僅增加1成，但在房市投機需求退場之際，市場解讀政策從「全面緊縮」轉向「動態調整」的重要訊號。專家普遍認為，此舉有助減輕自住型換屋族的資金壓力，也可避免市場在信用緊縮下進一步陷入過度收縮，也讓後續房市走向值得期待。
房貸成長降溫 央行釋出鬆綁空間
事實上，央行之所以選在此時微調，背後並非單純「救房市」，而是信用管制成效已逐步顯現。根據央行公布數據，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由2024年6月底高點37.6%回降至今年2月底的36.0%；同時間，購屋貸款年增率也明顯放緩至4.5%，相較過去雙位數成長已大幅收斂，顯示房市資金動能確實受到抑制，市場正由過熱階段轉向「量縮盤整」格局。換言之，當前房市並非全面失控，而是在政策調控後逐步降溫，也讓央行有空間對部分剛性需求釋出善意。
從政策對象來看，這次受惠最直接的並非投資客，而是長期被卡在「先買後賣」困境中的換屋族，央行總裁楊金龍便直言，不動產選擇性信用管制小幅鬆綁，主要是照顧有自住需求的換屋家庭。住商不動產企研室經理徐佳馨分析，央行此次調整的核心邏輯，並不是重啟市場熱度，而是針對自住型換屋需求進行修正，尤其在近年新成屋交屋潮陸續湧現、待售餘屋增加的背景下，若貸款條件持續過緊，容易使市場斷鏈，進一步形成流動性風險。
徐佳馨認為，換屋族本質上屬於剛性需求，與短線投機買盤不同，反而是維持市場正常汰換與交易秩序的重要支撐，因此在選擇性信用管制架構下，適度鬆綁這類族群，對整體市場更具穩定效果。
換屋族成政策鬆綁主角 銀行執行仍是關鍵
她也提醒，這次放寬1成房貸成數，較像是「降低上車門檻」，在高房價基期未解、利率環境也不再像過去超低利時代寬鬆的情況下，購屋人真正面對的考驗，不只是自備款，而是未來長期的還款能力與現金流壓力。尤其當市場對通膨仍有疑慮時，不少買方進場心態更偏向「資產避險」，與其說是押注房價暴漲，不如說是在為手上資金尋找抗通膨出口。
也因此，市場目前更關注的不是央行「名義上」放寬多少，而是銀行端「實際上」會不會跟進。房仲全聯會理事長王瑞祺便指出，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離，因為即使第二戶貸款成數提高，但在銀行內部估價保守的情況下，民眾實際可取得的貸款金額未必能如預期明顯增加，尤其不少換屋族是先前已簽約、但尚未撥款的個案，若新舊制度銜接規則不夠明確，後續恐怕衍生貸款落差、資金缺口，甚至引發買賣契約糾紛。
329偏冷後迎轉機 520檔期有望回溫
整體來看，這次政策微鬆綁，確實有助於穩定市場信心。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，房市買氣自2025年第四季起已出現緩步回溫跡象，如今再加上央行意外釋出的正面訊號，預料將有助市況微幅回升。他認為，原本市場對今年329檔期評價偏保守，如今在政策利多加持下，後續520檔期有機會成為觀察房市能否由黑白轉為「有點顏色」的重要風向球。
