凶宅法拍竟超過市場行情 法院訂底價內幕曝光
別以為法拍屋就比較便宜！台北市文山區有戶凶宅近日將執行第一拍，因屋主債滾債使抵押權高達2624萬元，為符合債權比例，因此拍賣底價逾3千萬元，超過市場行情。專家分析，要等到3~4拍的價格才符合市況。
台北地方法院本月19日有筆法拍屋案件，為文山區福興路「潤泰敦南美景」3樓露臺戶，該社區於1995年完工落成，屋齡近27年，法拍戶總坪數68.43坪，但附屬建坪（包含露臺、陽台及花台）即達44.64坪，總底價3087萬元，換算單價45.11萬元，高於市場行情。
根據台北地方法院的公告描述，該戶無車位，法院人員現場履勘時，屋內無人居住使用，臥室有壁癌狀況，房屋有漏水。「惟據管理員稱15年前為凶宅，有人墜落至屋外陽台，有用白色圍籬圍住，請應買人注意。」
▼根據法拍公告資訊，該戶15年前為凶宅。（圖／翻攝台北地方法院）
所謂凶宅，分為「直接凶宅」與「間接凶宅」，前者是指非自然身故發生在該屋內，後者是指非該屋發生的事件，但卻陳屍該處所致，該戶便屬於間接凶宅，通常行情會依路段、屋況等條件，比市價低約7~5成。
然而該法拍戶一拍底價竟高於市場行情，令人意外！深究該屋之所以流入法拍，是因屋主向債權人簽下本票未清償，因此遭強制執行。根據《蘋果新聞網》報導，該戶屋主2年前以2500萬元購入，之後接連抵押房地借了4次款，抵押權設定高達2624萬元。
該案由於第一拍底價高出行情不少，寬頻房訊發言人徐華辰判斷，大概要等到第三、第四拍後才符合現況與市場行情，才有拍定可能。
徐華辰指出，其實法拍市場不少物件在第一拍時都超過市場行情，主因是法院在訂定底價時，除了參考市價，還會斟酌債權比例，為避免拍賣無實益，影響後面順位債權人的權益，通常會再酌情將底價往上加。
「不動產出現債滾債狀況，在法拍市場還蠻常見的」，徐華辰補充，屋主若需資金周轉，通常會拿房地產來抵押，除了一般銀行的轉貸或二、三胎貸款，還有不少是從民間借款、高利貸，在估算房屋殘值之後，仍可抵押借款，甚至也有找友人調度的案例，採取設定抵押等方式借錢，不過如此債滾債下來，一但債務無法回收，就容易落入法拍市場。
（封面照／翻攝google地圖）
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