「這屋齡」中古屋最有價！提高銀行鑑價靠4招

一般而言，民眾大多曉得銀行房貸的成數和利息條件很重要，也知道可以再洽談，不過，影響房貸成數的主因還是取決於房屋的鑑價。根據金融聯合徵信中心的房貸統計分析最新資料顯示，中古屋平均鑑估值比起新屋還來得高，其中，平均鑑估值最高的，正是屋齡6至9年的新古屋，其次則是9至12年的中古屋，再者才是3至6年屋齡較新的房屋。

由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者，而後再依照該區域、貸款人條件來核定貸款成數和利息，因此，「銀行鑑價」對貸款條件就顯得十分重要。舉例來說，若A房實際成交價為1000萬，銀行鑑價結果卻僅900萬，核貸成數為8成，則可貸金額為：900萬 x 80% = 720萬，只有相當於實際成交價的7成左右。

▼民眾大多曉得銀行房貸的成數和利息條件很重要，但影響房貸成數的主因還是取決於房屋的鑑價。（示意圖／翻攝自今日頭條）

此外，若民眾想提高購買理想房屋的銀行鑑價結果，以下也提供4大撇步供民眾參考。第一，「鎖定物件地段」，地段永遠是房價高或低的最關鍵因素，甚至還有許多銀行將全國各縣市分成3至4個區段，A級區段（例如台北市、新北市板橋區）房屋的鑑價金額不但最高，並且給足8成的房貸也沒問題，C或D級區段的房屋鑑價則不會太高，最高的房貸成數也只會到7成而已。

第二，「勘查社區環境」，民眾可事先上網搜尋當地風評較好的社區，再向房仲打聽，並選擇距離捷運或公車站步行7到10分鐘可達的區域，盡量挑選周邊有賣場、超商、診所、銀行等商圈。此外，民眾也能向附近商家或其他社區管理員打聽，進而得知環境條件和鄰居概況。

▼民眾在購買中古屋時，可事先上網搜尋當地風評較好的社區，再向附近商家或其他社區管理員打聽情況。（示意圖／東森新聞資料畫面）

第三，「留意屋況」，良好的房屋格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱等條件，並且，兩面以上採光加上座向以坐北朝南最佳。另外，除了得留意通風是否良好，若是中古屋內已有好的裝潢，也能增加一點分數。

最後，「避開嫌惡設施」，銀行借錢給你，勢必會考量當你繳不出房貸時，「房子究竟好不好賣？」因此，除了電塔、宮廟、加油站、垃圾場、特種行業場所等應避開，太過特殊、民眾接手意願低或冷門的房子，鑑價金額也一定不會高。因此，民眾最好還是實際走訪周邊巷道了解環境，並拜訪當地鄰里長和鄰居，了解是否有隱藏的嫌惡設施。

（封面圖／東森新聞資料畫面）