帶租房不帶看 屋況只憑照片能買？專家曝「護身大法」不用怕
買房遇到喜歡的物件，屋主卻因為「房子帶有租約」不帶看，合理嗎？房產達人「賣厝阿明」特別提醒，若買到帶租約物件，切記留意3大關鍵，才能游刃有餘的面對，不用心驚驚。
志文最近看中一間自售套房，地點跟格局照片都很滿意，價格也在預期的範圍內。但是，因為是帶有租約的關係，房客時間上沒辦法配合看房，加上租約還有半年的時間，等於是志文買下去後，要到退房才可以看到房子實際格局。如果遇到這樣狀況，是可以購買的嗎？如果真的買下去有哪些需要注意的地方？
▼（圖／賣厝阿明提供）
●買「帶租約物件」限制
依據《民法》第425條有提到，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
也就是當你選擇購買「帶有租約的物件」要連同租約一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，對投資客來說影響不大，但對於自住客就有後續點交、驗收等影響。
在買賣過程當買方需要看房，也必須要配合租客的時間，因為租客是享有房屋使用權，是可以拒絕房東要進去房間內看房的。實務上仲介會從中協調配合房客時間，讓買方進去屋內確認。
另外，也因為是有人居住的前提下，要能真正看清楚房間樣貌也小有難度可能會遇到壁癌或是漏水被擋住的狀況，這點就要特別注意。
但是！有租約物件也不全然都是限制，由於租客長期居住，對附近鄰居、有無養寵物、地點周邊環境是否複雜，算是略知一二，尤其是房間內的屋況哪裡漏水哪裡有壞過，租客最清楚，跟租客建立良好關係，也可以了解物件更深一層的優缺點。
▼房市達人賣厝阿明提醒，因為買賣不破租賃原則，對自住客影響大。（示意圖／pixabay）
●確認房屋使用狀況
買賣房屋時，首要看的就是房屋的使用狀況，單憑照片是沒辦法看出房間的全貌。
買房子動輒數百萬，以志文的情況來說，還是要看到房屋『現況』再做決定，畢竟買房事大，都不想看到過戶完，租客到期退房後才發現這裡壞那裡壞。
但，假如日後買方從租客取回房屋時，發現房子內有瑕疵，是可向賣方請求瑕疵擔保。根據《民法》第365條瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年內都算在內，坊間流傳的六個月保固，其實是錯的，應該是買方買了房子後五年內發現有漏水都可以向屋主求償。
「六個月」是指如果原屋主沒有協助修繕或是其他補償，要在六個月內主張自己的權利，像是通知前屋主維修、寄存證信函、提起告訴。
買方有檢查標的物是否有瑕疵的責任，賣方有履行修繕的義務，若買方怠於檢查或發現問題後並未立刻通知屋主處理，一但超過時間就無法要求賣方負責喔！
如果是買賣雙方在交屋前已經知道房屋有瑕疵，且有透過減少價金或是其他協議達成共識，就不算在前面提到的五年保固內。減少價金就等於是折抵修繕費給買方，去處理現有屋內的瑕疵，新屋主要特別注意這點喔！
●租賃契約務必「重簽」
過戶完帶有租約的物件，新舊房東除了要完成簽約過戶手續外，如押金移轉、現租客租金支付方式與實際付款方式、現租客有無轉租及租客有無設籍與登記公司行號等等。
新房東務必要跟原房客簽訂新的合約，確認原始租約正本，是否有公證，特別注意押金、租金價格、水電費、瓦斯費、管理費及其他費用的負擔方式，同時要檢查合約租期，以免租約變成不定期租約。
新房東在換約時不可以藉機調漲房租，簽訂新合約目的主要是更換出租人名字，並不能更改合約內容，因為買賣不破租賃，舊合約依法還是可以繼續進行的。
如果擔心變成不定期租約，建議大家租屋契約還是要經過法院公證，根據《公證法》13條規定，若租客有遲繳租金或不肯搬離違規行徑，是可以直接依法強制執行。
●法條參考
民法§425 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001
公證法§13｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010
（封面示意圖／pixabay）
