公設破爛到像鬼屋「管委會成爛攤」 過來人勸：買中古屋先看3處
某天朋友跟我說，家中公共空間漏水、電燈又一閃一滅，整個看起來像是鬼屋一樣。我依稀記得他是住社區大廈，直覺地問他「你們管委會沒有找人來修繕嗎？」這個問題一問出口，便觸動他的怒氣神經「別說了！哪有什麼管委會！」一問之下才發現，他們管委會根本不做事，住戶繳管理費也是有一搭沒一搭，一筆爛帳在那裡，更沒有人願意主動出來整頓，導致居住品質低落，讓人覺得心煩，卻又不知該如何是好。
什麼是管委會？
管委會全名是管理委員會，設立在公寓大廈管理組織下，它不是社區大樓運作的必要條件，但是如果社區內有一個盡責的管委會，可以讓整體居住品質維持在一個穩定的狀態。
管委會在成立前，得先召開「區分所有權人會議」，會議中至少要有2/3的區權人出席、3/4出席人數及區權比例同意，如果人數不足，必須趕緊接續召開第二次會議，第二次會議則必須有1/5的區權人出席、出席人數過半同意後才能成立管委會。
這聽起來就不是件簡單的事，如果你的社區是500戶的大社區，那第一次區分所有權人會議，你就得召集334戶住戶出席，並且有250戶同意成立管委會。通常現在的預售屋銷售方都會承諾協助成立管委會，幫助建立管理體制，以免後續要成立時難度提高。
▼（示意圖／unsplash）
購買戶才能擔任委員？
此外，成立管委會的「住戶」中，不只包括「購買戶」，連承租人也包含在內，所以如果你現在是社區大廈租戶，也別放棄自己有為社區效力、擔任管理委員的權利。管委會任期則由區權人會議規定，多數任期為一年到兩年，可連任一次。
管委會除了主委之外，其實委員會裡還會有不同類別的委員，譬如說副主委、監察委員及財務委員，這也是最重要的四個職務。除此之外，也可能會有保障社區安全的安全委員、維持衛生環境的衛生委員、重視環保再生的環保委員等。不過，你可能會問「管委會到底要做多少事？應盡的權利與義務又有哪些呢？」
管理委員會職務有哪些？
根據《公寓大廈管理條例》規定，管理委員會職務如下：
·區分所有權人會議決議事項之執行。
·共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
·公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
·住戶共同事務應興革事項之建議。
·住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
·住戶違反第六條第一項規定之協調。
·收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
·規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢 修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
·管理服務人之委任、僱傭及監督。
·會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
·共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
·依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
·其他依本條例或規約所定事項。
管理費一坪多少才合理？
看起來還不少，從公共設施到公共基金的管理與維護，都屬於管委會的職務範圍之內。如果想讓上述事項正常運作，主委的角色就變得很重要了。主委的重要工作之一是對外代表管理委員會，當發生任何問題時，全以他為對外代表。或許你可以這樣想像，把社區當成是一間股份有限公司，主委就是董事長，而所有的決策都必須經過董事會（管委會）的決定。
管委會主要管理的現金流，也就是住戶繳交的管理費，在社區環境出現必須維護或修繕問題時，就需從中拿出現金付款。至於每坪要繳交多少管理費用，則是由管委會決定，只要大家都同意這個價錢，就可以執行了。
▼（示意圖／unsplash）
如何確認管委會的運作情況？
如果你現在想買房，特別是中古屋，一定會想知道「社區的管委會是否有正常運作？」這個問題即便是房仲也不一定了解，不過，你可以請他帶你去看所有的公設，包括游泳池、中庭、健身房等，透過維護狀況就可以略知一二。再者，看房時不要只看屋內狀況，包括你所經過的走廊、樓梯、電梯等也得留心。
經過走廊時，看看走廊上是否堆滿雜物，逃生間是空曠或是被大型物件給塞滿；此外，社區的公告欄也藏有許多玄機，公告欄可能會設置在門廳、電梯或是停車場內，比起廣告單，你更該注意的是「催繳通知單」。了解沒有定期繳費的住戶有多少、都是哪些人沒付錢；再來，看看社區公告或是有無警告文件，包括非法占用頂樓空間、住戶吵雜聲量過大等事項。
透過社區公告欄可以看出一些蛛絲馬跡，包括社區是否和諧、住戶品質是否良莠不齊。當公告欄上充滿亂七八糟的公告貼文時，表示你入住之後會遇到的居住問題可能更複雜。最後，有些公告欄上會貼出管委會的每季財報，不妨稍微翻閱，了解管理費的去向，是修繕多還是維護多、緊急預備金是否充足，如果發生地震牆壁裂開、水塔損壞等維修問題，都會需要大筆金錢，若存額根本不足，可能會出現無法因應支出的狀況。
總而言之，社區就像是一間公司，各式各樣的人都有，也會發生各種問題，至於該如何解決呢？我認為，先講社區管理辦法再講道理，最後才談感情，以法→理→情的順序來調解，而不是都先談感情，才能從根本解決問題，維護社區的秩序。
▼（示意圖／unsplash）
管委會３大常見問題 一次解答
說到管委會，其實應該不少人心中有些疑惑，但卻不知道該問誰，下列是最常發生的三大類問題，一次幫大家解答：
●房子外牆年久失修，有滲透漏水的問題，請問修繕費用應該是住戶出，還是管委會出？
先找出漏水原因是什麼，如果漏水起點是共用空間，而非私人空間，那就可以進一步要求管委會負責修繕費用或住戶共同分攤。舉例來說，如果是灑水設備破裂，那就是共用設備的問題，當然可以主張要求管委會負責修繕費用；但如果是你的浴室地板漏水造成，修繕費用就可能要由你自己負擔，或是與管委會協調分攤。
●樓上住戶一直發出噪音，妨礙居住品質，可以請管委會出面協調嗎？
如果管委會規約中有規定「管委會一定必須協調住戶糾紛」，那就必須遵守約定處理，但如果沒有，管委會就可以自行決定要不要介入住戶糾紛。也就是說，不論是購屋自住或租屋，在搬進來前都要先了解管委會的管轄範圍，有問題時才能求助有門。
●社區管理費中有一筆公共基金，管委會打算拿去投資，這是可行的嗎？
依法規定，公共基金應設立專戶儲存，不宜用來投資購買基金或有價證券，因此這是絕對禁止的行為，投資有賺有賠，千萬別動公共基金的主意啊！
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●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《35線上賞屋的買房實戰課》／Ted／聯經出版公司
●作者簡介／Ted
因興趣一腳踏入不動產領域，曾任職於建商、代銷、營造公司等，也因此能站在消費者角度設想，秉持著想幫助更多人了解房屋知識，進而創立台灣第一個不動產影音頻道。現為「35線上賞屋」YouTube頻道經營者及主持人，影片主題包含建案開箱及房地產專業知識，累積觀看次數超過2000萬人次。
（封面示意圖／unsplash）
