鄭文在／車位用100萬賣出 卻要先還銀行150萬？還有最慘狀況更傻眼

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

就房屋買賣而言，車位的重要性不言而喻，常有公寓式的房屋，因為早年沒有車位的配置，造成鄰居間無數次的停車糾紛，甚至大打出手，互告傷害，上了社會新聞。

漸漸地，房屋加車位成了房屋買賣的標準配備，有些豪宅的車位配比，有雙車位甚至三車位的情事，可見車位的重要性並不亞於房屋的使用性。

個案中的屋主也是從建商的預售屋中購買了一房二車位，方便先生及太太各一部車使用，也順利的完成了銀行的抵押貸款。先生因為工作的關係，被公司調職到中部工作，一個月回家不到一次，車位長期空著，覺得可惜，於是有出售的念頭。

當屋主把出售訊息給了社區警衛，哪知道隔天就「賀成交」！可見車位在該社區有多搶手。因為是鄰居間的買賣，沒有透過仲介公司，於是就委託我們事務所，辦理買賣簽約及所有權移轉登記。

▼屋主出售社區車位給鄰居。（示意圖／EBC地產王）

出售車位須經銀行同意 要求清償額度高於賣價

買賣簽約時，因為該房屋有銀行的抵押貸款，所以必須經過銀行的同意，且出具銀行的同意書才能辦理過戶，我們建議他儘快提出申請，避免造成困擾，果然，客戶向銀行提出申請後才發現，銀行要的部份清償貸款居然比買賣價金還多，怎麼辦呢？

內政部〈79年7月16日台內地字第819823號函〉：有關區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢，如經相關區分所有權人及他項權利人同意，當事人得申請權利範圍移轉變更登記。

個案中，車位屬於房屋的共同使用部分，因為有抵押權的關係，所以要辦理過戶必須銀行的同意書才能辦理，和一般房屋加車位的買賣方式大不同，因此只能順從銀行貸款的要求，清償部份房屋貸款，才能辦理過戶。

▼車位屬於房屋的共同使用部分，有抵押權就須經銀行同意才能出售。（示意圖／pexels）

曾有屋主繳房貸不正常 遭要求全額還清

實務上我們有遇過賣方因為對於銀行貸款的繳款不正常，被銀行要求必須全額還清，銀行才同意出具同意書，才能辦理車位過戶的手續的窘境。

試想，買賣契約書成立後，假設車位賣了100萬元，結果銀行貸款要求要還款150萬元，甚至全額還清房屋貸款該怎麼辦？屆時，不繼續辦理車位過戶，賣方對於買方已收授的價金，有被罰違約金的風險。

所以，建議賣方如果車位屬於共同使用部分，而且有辦理抵押權貸款的情事，要單獨出售車位時，務必先向貸款銀行提出申請，確認還款金額後，再辦理買賣簽約手續，否則，遇到「賣五毛，銀行卻要求給一塊」時，衍生的違約風險，可能會讓賣方措手不及。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）