鄭文在／不想房屋被法拍賤價賣！妹子先找仲介出售 反倒虧48.6萬
文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
一般人的認知，法院拍賣案件約比市價便宜1-2成，所以法拍市場一直是投資客的天堂，因為拍定後，等登記到自己名下，再放入市場出售，就有1~2成的利潤，讓投資客樂此不疲。
為了避免自己負債的房屋淪為法拍屋，遭法院賤價拍賣，而不足清償債務。屋主的做法都是在查封之後，拍賣之前，透過自售或是房屋仲介，將房屋以市價先行出售，避免法院拍賣而售價貶低，不足清償債權人債務，使債務人雪上加霜。
過去債務未清償 受贈房屋遭查封
個案中，債務人因為向銀行貸款不足清償，該債權被銀行出售予資產公司。多年以後，債務人也忘了這件事，後來男友將名下房屋無償贈與給他，房屋加土地現值約206萬元左右，因為免贈與稅，所以很快的完成不動產贈與登記。
▼債務人曾向銀行貸款不足清償，事後卻忘記了。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
3年後的某一天，她突然收到資產公司向地方法院聲請的查封登記，將男友贈與給她的房屋查封拍賣，一時之間不知所措，於是請房屋仲介協助出售，希望能賣得好價格，免落入法院拍賣程序。
火速請房仲賣房 帳面免損120萬價差
拜當年景氣之賜，很快的以1200萬元順利成交，讓自己的房屋免淪為法拍屋，因為走法拍程序，約市價的9成，大概只剩1080萬元，會有一成左右，約120萬元的損失。
詎料，她最近接到國稅局房地合一稅的補稅通知書，因為取得是贈與（房地現值約206萬元），售價是1200萬元，獲利約994萬元，扣除30萬元費用，獲利約964萬元，以35%計算（持有期間2年以上未滿5年）課徵房地合一稅337.4萬元，另外加罰鍰。
▼原以為找房仲售屋的獲利較佳，卻收到高額房地合一稅的補稅通知書。（示意圖／東森房屋提供）
遭課高額房地合一稅 倒虧48.6萬
如果當初，債務人不要透過房屋仲介成交，遭法院拍賣的稅率是20%，假設低於市價90%計算，1080萬元拍定，以房地合一稅20%計算約168.8萬元（即1080萬元-206萬元-30萬元×20%=168.8萬元）
試想，自己賣屋多得120萬元，卻要多繳168.6萬元房地合一稅（即337.4萬元-168.8萬元=168.6萬元），也就是多賣120萬元，倒虧48.6萬元，如果加上4%仲介費，真是雪上加霜 ，情何以堪。
▼非自願售屋的法拍屋，房地合一稅稅率僅20%。（圖／正業地政士聯合事務所提供）
出售或讓法院拍賣 先試算再決定
目前非自願的房地合一稅稅率是20%，以法院強制執行而言，必須是透過法院拍賣程序成交案件才算20%；如果遭法拍查封，自己再啟封自己出售，就必須回到房屋持有期間2年以上，未滿5年稅率是35%的高額房地合一稅。
所以造成屋主賣高價，多繳稅，還不如束手就擒，乖乖讓法院拍賣，反而清鬆獲利！如果您是105年以後取得的房屋，且持有期間在5年內，受法院查封拍賣時，別急著出售，先試算一下，或許法院拍賣反而對您有利。
▼鄭文在建議房屋遭查封時先試算，別急著出售。（圖／鄭文在提供）
作者／鄭文在 正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。
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●以上言論不代表東森新聞立場
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
