陳傑鳴／簡直房市雷達！買氣冷熱這指標透端倪 不斷流標是警訊

文／元宏不動產加值服務平台研究總監  陳傑鳴

關注房市的民眾，相信近期應該都有發現，近來地上權招標案表現都不盡人意，例如：國產署今年國有土地地上權案開標，9標中就有4標流標，先前台北信義區「陸軍保養廠C基地案」，內湖區「內湖潭美段地上權案」等，都出現無人投標而流標的情形。由於這些地上權案，不乏位於精華區的標的，而對於紛紛出現流標的結果，筆者認為這是一個房市的警訊。

由於「有屋沒地」的地上權案，是解決高房價的折衷商品，也是政府避免賤賣國土的方式。不過地上權因為有四大特性，第一、屆期就得歸還給政府，有錢人購買意願極低；第二、地上權推出的住宅，雖然總價雖較便宜，但只有少數銀行願意貸款，且成數不高，推案後市場買氣較一般有土地產權的產品差很多。

▼先前信義區陸軍保養廠C基地地上權案，以流標收場。（圖／翻攝GoogleMaps）

地上權案詢問度低 景氣好時才有投資者

第三、地上權需要繳地租給政府，近年公告地價近年不斷調漲，在未來調漲變數不確定下，投標地上權者都會擔心獲利被吃光光；第四、地上權綁約70年，得標者期間內都需要負責任，如果中途產生狀況，想逃跑也難。

因此，也導致地上權案過往市場詢問都較低，即便地段精華，但也只有在「房市景氣大好」的上升階段，投資者才會比較有興趣去碰。

種種利空導致冷卻 建商也縮手

近年缺工缺料造成營建業物價上漲，建商開發成本提高，加上官方一連串打炒房與信用管制，以及限縮建商土建融額度、限期開發，又有去年以來五度升息，種種利空都讓目前房市出現冷卻，甚至有反轉狀況，這樣的市況並不利「地上權案」的發展。

▼近年缺工缺料及金融限縮管制下，房市冷卻。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

因此，估計接下來房市如果無法明顯回溫，地上權案的標案恐怕都不會太順利。而由地上權標案的結果，一般民眾也可以藉此初步判斷房市的冷熱， 一旦大量出現「招標」標脫不順利，那就是房市真的很冷，連建商都縮手了。

修法上路難升買氣 留意出清貨撿便宜

目前史上最重的打炒房修法《平均地權條例》修正草案即將正式上路，新屋預售市場買氣估計若無其它重大利多激勵，買氣要明顯提升恐不易。現在建商業務策略普遍都已轉為「去庫存」、加速土地興建，以確保資金回收為主，估計持續獵地、投標地上權的動作都會趨緩。

民眾此時若想買房，便可專注在建商與投資客出清的狀況，也許能有便宜屋可撿。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）