鄭文在／自住6年賣屋享房地稅優惠 男做錯1事 400萬免稅額飛了！

2016年實施房地合一稅，持有期間越久，稅率越低，持有期間2年內課徵45%，2~5年課徵35%，5~10年課徵20%，10年以上課徵15%，如果符合自住房屋則有400萬元的免稅額僅課徵10%。所以，讓自己符合400萬元的免稅額，就成了節稅的顯學。

2016年加6年，也就是2022年起就陸續有賣方符合相關的規定。就所有權人而言，這是個新法令，所以常有人把原本的《土地法》第9條的規定，套用到這裡來，當想要賣房屋時，問問地政士，才知道事情大條，房地合一稅要件不符，無法主張400萬元免稅額及10%稅率。

▼2016年7月上路的房地合一稅，持有6年以上屬於自住，出售獲利有400萬元免稅額並享稅率優惠。（圖／財政部賦稅署）

直系親屬非自住認定 難享房地合一稅優惠

個案中擬出售房屋由所有權人本人自住，亦由本人完成設籍，且無出租及營業的情事，前後已經5年多。前一陣子，將爸爸的戶籍遷入後，就把自己的戶籍遷出，心想爸爸是直系親屬，這樣還是符合連續設籍6年的規定。

前幾天要委託房屋仲介公司賣房屋時，才知道大事不妙，房地合一稅無法適用10%稅率及主張400萬元免稅額。

因為《所得稅法》第4-5條規定：戶籍登記應為個人或配偶、未成年子女，並不包括父母親。但是，《土地稅法》第 9 條規定：本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

▼根據所得稅法規定，戶籍登記不包含父母等直系親屬。（圖／pixabay）

法令多如牛毛 相關諮詢不可少

對於土地稅法大家耳熟能詳，偏偏房地合一稅卻沒有直系親屬的規定，造成所有權人錯誤判斷，實在冤枉。

為了避免犯同樣的錯，如果2016年以後買的房屋，就以本人、配偶及未成年子女為設籍的標準配備，至於直系親屬（例如：父母親、成年子女.....）只能符合自用地價稅或是自用土地增值稅的申請要件，房地合一稅是不符合的。

當法令多如牛毛，納稅義務人老鼠及老虎傻傻分不清楚時，記得諮詢相關的專業人士或是地政士，否則要件不符再等6年，納稅義務人將會是一大損失。