大家看旺他唱衰！「2大關鍵」房市恐將多轉空

2024元月份六都房市交易量在選後大爆發，月增率27.9%，年增率高達140%，因此，市場專家與房產業者全面看好今年房市將繼續走強。房產趨勢專家李同榮卻持相反看法，他舉出近期爆量的六大主因，並提出預售與成屋市場的兩大關鍵性指標影響房市由多轉空：其一是，開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉；其二是成屋市場呈現量價背離不利因素。他綜合判斷，此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。

洞悉今年元月份房市交易量 年增率爆增的六大主因

李同榮指出，觀察房市交易量數據，要能清晰解讀數據產生的背景因素，才不致做出錯誤的分析與判斷。元月份交易量爆增，六都交易總量為3萬9千272棟，比較去年12月交易量增加27.9%，而比較去年同期交易量1萬2千613棟卻足足增加140.8%之多，主要原因有六：

一、選舉因素：選後不確定因素消失，觀望買盤湧入。

二、利空出盡因素：政策打壓而房價卻不跌，久候不耐的剛需信心恢復勇於進場。

三、政策激勵首購買氣：新青安貸款專案持續激勵買氣。

四、交屋潮灌增交易量：兩年前主升段大量開工率，在近期爆出大量交屋潮。

五、部分量大區域價格略有鬆動，吸引久候買盤。

六、去年農曆新年基期過低：去年同期元月份適逢農曆新年，去掉前後約15天交易空窗期，交易量基期過低，影響年增率大幅爆增。

▼2024 1月六都成屋買賣移轉棟數統計表。（圖／吉家網提供）

餘屋與剛需兩大供需因素多空拉鋸 今年「有利大量餘屋竄逃」

李同榮分析，上述六大因素造就元月份房市交易量爆增，但若逐一分析，並未發現市場有較實質的基本面可以再持續推升房價，反而可以觀察出量大區域及交屋潮大增區域，因為建商或售屋者價格稍有讓利動作，就會刺激房市去化量，而導致交易量增的活絡現象。換句話說，今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」兩大因素影響下，產生多空拉鋸，而因為基本面與技術面對房市影響偏空，房價推升不易，只要稍一讓利，就會吸引強勁的剛需買盤進場，所以李同榮在去年底才會果斷預測，今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。
死亡交叉與價量背離兩大技術性重要指標，決定房市由多轉空

李同榮認為，房市可由兩項技術性指標在不同時空判斷是否由空轉多或是由多轉空。而近5年來全台在經濟基本面轉強與資金動能面充沛的環境下，房市處於歷史第六循環的多頭走勢中。然而因近年全球採連續升息手段，藉以抑制通膨加劇，同時也影響到經濟成長效益趨緩現象，加上打房政策加重及技術面處房價高檔等不利因素，房價推升不易、漲勢終止，而房市是否就此由多轉空可由兩大關鍵性指標觀察分析與判斷：

一、預售市場由多轉空關鍵性技術指標 開工量、建照量與使照量是否呈現死亡交叉

去年前三季住宅使照核發8.4萬戶，創15年新高，然而第3季住宅開工3.1萬戶，出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉，這是房市反轉的重要訊號，而去年第四季住宅使照核發3.38萬戶，創2015年以來新高，第四季住宅開工量3.23萬戶，全年平均開工量創四年來新低，更確定第三季以來房市死亡交叉的反轉訊息，只要連續三季死亡交叉危機未解，房市由多轉空就成事實。

二、成屋市場由於多轉空關鍵性技術指標 房市交易價量背離由「量縮價漲」轉為「量增價跌」

房市成屋市場是否由多轉空，可由價量關係指標觀察，通常市場轉空前會有兩大價量背離現象，第一，先是價漲量縮，第二，隨之量增價跌。

市場由強轉弱前，常常會出現價漲而量縮現象，2022年下半年開始交易量縮，但價續漲，2023上半年量再縮，價格漲勢縮小，這是「價漲量縮」的背離不利現象，而2023年下半年開始交易量增，房價已有漲不動現象，甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌，此時雖量增但價跌或持平不漲，都是房市轉空跡象，因此，以量增價就漲的解讀分析，恐怕忽略房市由多偏空的反轉不利訊息，就如2016年第二季房市交易量開始由最低量回升，卻也是房市殺價取量的一年，一直到2018年第二季全台房市才止跌回升。因此目前的交易量雖止跌回升，市場信心恢復，交易呈現活絡跡象，但恐怕才是房價鬆動的開始。

▼全台開工量、建照量、使照量死亡交叉分析圖。（圖／吉家網提供）

從房市基本面、技術面、供需面、綜合判斷房市將呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢

   李同榮最後綜合分析指出，2024房市交易量將會略增，但房價不會如產業界預期持續上漲的樂觀走勢，預期上半年表現會較佳，而新政府上任後，在地緣政治與兩岸貿易大戰不利因素影響，下半年房市變數增多，市場經濟基本面不佳、技術面高檔偏空、供給面餘屋存量過多、、等不利因素影響，房市表現不會太好，惟因需求面在新政府新政策對剛需交易量能會產生刺激與活絡效果，因此，市場也不致太過悲觀，整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。

（封面示意圖／東森新聞）