房價拐點到? 他估央行若有「這動作」: 營建股抄底好時機

房價拐點到? 他估央行若有「這動作」: 營建股抄底好時機

央行祭出第七波信用管制引發「房市金龍海嘯」,市場熱度大幅冷卻,房價從上漲來到放緩的拐點,投資部落客「邏輯投資」觀察,在營建指數走勢與房增幅的變化趨勢同步之下,若央行12月的理監事會前夕釋放政策利空,將使營建股價持續破底,便是短期抄底的不錯時間,至於房價應可在明年Q2盼來鬆動。

根據最新政大永慶即時房價指數顯示,今年第3季房價漲幅除台中市以外,全面收斂,邏輯投資在個人臉書專頁上指出「這個結果並不讓人意外」,因為在限貸令以及央行祭出「金龍海嘯」、史上最強打炒房措施後,房市熱況大幅冷卻,房價漲幅受到抑制,「其實是再正常不過的劇情走勢」。

▼今年第3季房價整體收斂。(圖/永慶房產集團提供)

不過房市轉冷之餘,更多民眾期盼的房價下跌具體會落在何時?邏輯投資參考「永慶即時房價指數」資料,算出「季漲幅」可以看到2021年第4季是房價季增幅最高的時候,是房市最樂觀或熱度最高的時刻,但同時也是房價漲勢放緩的拐點,與目前2024年第2季的狀況相當。

而從2022年第1季開始房價季增幅放緩,房價漲勢全面收斂,僅台中市仍維持季增幅高位,這跟2024年第3季的最新狀況如出一輒。邏輯投資指出,回顧當時震動房市的是2021年底內政部通過修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」草案,全面限制預售屋及新建成屋換約轉售,打炒房的效果相當顯著,成功促成投資客積極轉約,營建股也出現明顯跌幅,雖然與現在央行從源頭管制金流性質不同,但打擊房市投資風氣的目的與效果都一致,具有一定程度的可比較性。

進一步觀察房價在2021年第4季增幅見頂後,主要都會區房價轉跌的時機,可發現雙北皆在2022年第3季、桃園在2022年第4 季、台中市在2023年第1季。邏輯投資分析,有此可見房價轉下跌的速度沒想像中快,在買賣雙方心理拉鋸戰及觀望政策走向後,約莫3~5季的時間有機會看到房價真正轉下跌。

▼觀察房價轉跌的趨勢,約需3~5季的時間。(圖/永慶房產集團提供)

但上次的跌勢卻沒有維持很久,落底後約莫2季呈現盤整,之後房價開始蠢蠢欲動,並在2023年第3季新青安上路後,房價正式確立向上格局;另外參考營建指數的走勢,與房價季增幅的變化趨勢同步,約莫2022年10月落底,之後就一路向北不回頭了,邏輯投資認為,這代表營建股的走勢與市場信心、房市熱度有明顯關聯,因此投資營建股緊盯房市政策,關注房市交易量價變化是合理的做法。

而何時才是進場買房的好時機,以及營建股評價落底的可能時間,邏輯投資給4點結論:

一、即使出現強力的打炒房政策衝擊,房價也不會立刻反轉,約莫需要3~5季的時間調整市場預期,但不排除在股市氣氛與前瞻展望負面的狀況下,調整的時間可能加速,因為營建股的評價高低與房市信心存在明顯關聯。

▼營建股的走勢與房價增長幅度同步。(圖/翻攝邏輯投資臉書粉專)

 

二、台灣房價要大跌並不容易,政策打房有其作用,但底層資金因素仍會主導房市,因此要寄望台灣房價像中國一樣出現連續下跌並不容易,因此房價「微跌」或「盤整」是比較有可能的趨勢。

三、假設「金龍」海嘯持續,政策利空盤旋壟罩,估計2025年第2季可考慮開始看房,因為屆時房價有機會鬆動,可以爭取到更大的議價空間。

四、如果央行在12月19日理監事會當天及前夕再釋放政策利空,造成股價持續破底,會是短期抄底不錯的時機,但抄底節奏要放緩、要分批,未來2~3季以「分批抄底」、「反彈調節」作為主要策略,並期待更多「甜甜價」的買入時機出現。

(封面圖/東森財經新聞張琬聆攝)

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