房價拐點到？ 他估央行若有「這動作」： 營建股抄底好時機
央行祭出第七波信用管制引發「房市金龍海嘯」，市場熱度大幅冷卻，房價從上漲來到放緩的拐點，投資部落客「邏輯投資」觀察，在營建指數走勢與房增幅的變化趨勢同步之下，若央行12月的理監事會前夕釋放政策利空，將使營建股價持續破底，便是短期抄底的不錯時間，至於房價應可在明年Q2盼來鬆動。
根據最新政大永慶即時房價指數顯示，今年第3季房價漲幅除台中市以外，全面收斂，邏輯投資在個人臉書專頁上指出「這個結果並不讓人意外」，因為在限貸令以及央行祭出「金龍海嘯」、史上最強打炒房措施後，房市熱況大幅冷卻，房價漲幅受到抑制，「其實是再正常不過的劇情走勢」。
▼今年第3季房價整體收斂。（圖／永慶房產集團提供）
不過房市轉冷之餘，更多民眾期盼的房價下跌具體會落在何時？邏輯投資參考「永慶即時房價指數」資料，算出「季漲幅」可以看到2021年第4季是房價季增幅最高的時候，是房市最樂觀或熱度最高的時刻，但同時也是房價漲勢放緩的拐點，與目前2024年第2季的狀況相當。
而從2022年第1季開始房價季增幅放緩，房價漲勢全面收斂，僅台中市仍維持季增幅高位，這跟2024年第3季的最新狀況如出一輒。邏輯投資指出，回顧當時震動房市的是2021年底內政部通過修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，打炒房的效果相當顯著，成功促成投資客積極轉約，營建股也出現明顯跌幅，雖然與現在央行從源頭管制金流性質不同，但打擊房市投資風氣的目的與效果都一致，具有一定程度的可比較性。
進一步觀察房價在2021年第4季增幅見頂後，主要都會區房價轉跌的時機，可發現雙北皆在2022年第3季、桃園在2022年第4 季、台中市在2023年第1季。邏輯投資分析，有此可見房價轉下跌的速度沒想像中快，在買賣雙方心理拉鋸戰及觀望政策走向後，約莫3~5季的時間有機會看到房價真正轉下跌。
▼觀察房價轉跌的趨勢，約需3~5季的時間。（圖／永慶房產集團提供）
但上次的跌勢卻沒有維持很久，落底後約莫2季呈現盤整，之後房價開始蠢蠢欲動，並在2023年第3季新青安上路後，房價正式確立向上格局；另外參考營建指數的走勢，與房價季增幅的變化趨勢同步，約莫2022年10月落底，之後就一路向北不回頭了，邏輯投資認為，這代表營建股的走勢與市場信心、房市熱度有明顯關聯，因此投資營建股緊盯房市政策，關注房市交易量價變化是合理的做法。
而何時才是進場買房的好時機，以及營建股評價落底的可能時間，邏輯投資給4點結論：
一、即使出現強力的打炒房政策衝擊，房價也不會立刻反轉，約莫需要3~5季的時間調整市場預期，但不排除在股市氣氛與前瞻展望負面的狀況下，調整的時間可能加速，因為營建股的評價高低與房市信心存在明顯關聯。
▼營建股的走勢與房價增長幅度同步。（圖／翻攝邏輯投資臉書粉專）
二、台灣房價要大跌並不容易，政策打房有其作用，但底層資金因素仍會主導房市，因此要寄望台灣房價像中國一樣出現連續下跌並不容易，因此房價「微跌」或「盤整」是比較有可能的趨勢。
三、假設「金龍」海嘯持續，政策利空盤旋壟罩，估計2025年第2季可考慮開始看房，因為屆時房價有機會鬆動，可以爭取到更大的議價空間。
四、如果央行在12月19日理監事會當天及前夕再釋放政策利空，造成股價持續破底，會是短期抄底不錯的時機，但抄底節奏要放緩、要分批，未來2~3季以「分批抄底」、「反彈調節」作為主要策略，並期待更多「甜甜價」的買入時機出現。
（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）
