危老改建沒機會了 老透天交易銳減
台北市老宅自2017年危老條例上路後「老來俏」，因容積獎勵利多激勵出不少交易，尤以產權相對單純的透天相對熱門，不過觀察去年屋齡30年以上透天交易量大減百來比，交易總額也銳減31.7%。專家指出，除危老容積獎勵遞減降低投資人及開發方的進場意願，暴漲的營建成本更讓已通過的危老案有6成遲未申請建照，「還想靠危老分回更多的，沒機會了！」
危老條例於2017年5月通過實施，激起老屋交易潮。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，危老重建需要100%土地及合法建物所有權人同意，但沒有基地面積限制，而透天產權通常較單純，是危老議題下的熱門物件類型。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出，透天具有進可攻退可守優勢，近年若符合危老條件者可單獨重建的個案，便頗獲投資人青睞。
住商不動產統計2017年至2021年共5年來，台北市各行政區30年以上透天交易，2017年共372筆，成交總額高達141.1億元；到2020年高達514筆，成交總額251.8億元；但到了2021年下滑至409筆，成交總額僅171.8億元，年減31.7%。
▼去年台北市老透天交易量銳減3成以上。（圖／住商不動產提供）
郎美囡分析，由於危老容積獎勵10%在2020年5月結束，之後每年減少2%容積獎勵，因此逐漸降低投資人及開發方的進場意願。品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良提及，原本就有意願危老改建的，在初期都已經陸續成案，「剩下的都是較刁鑽、難整合的屋主，交易減少不難理解」；在屋主意願低之下，危老獎勵又逐年減少，更讓整合交易更難進行。
另有個「時勢所逼」的原因，胡偉良指出，近年營建成本上漲太厲害，加上獎勵容積減少，屋主至少分回減少了10%，加重執行危老的困難。他強調，以台北市現在通過可改建的危老案來看，有高達6成沒有申請建照，主因就是營建成本過高，開發商發現即使成案了也蓋不了，乾脆放棄執行。
胡偉良直言，「那些貪多、沒在第一時間進行危老的屋主，在目前情勢下，改建速度只會越來越慢，因此恐怕也沒機會能危老了。」
徐佳馨提醒，有意願轉進這類產品的購屋人，須留意時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府各有危老補助，但申請期限不同，若有長期作戰打算的投資人，建議個案本身最好有租金收益，更應充分掌握有利資訊及條件，始能創造更高的開發價值。
（封面照／東森新聞張琬聆攝）
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