完工遞延使台中湧大量新屋 恐釀多殺多？這規定竟成關鍵
重劃區多、預售屋案量大的台中市，近期持續有預售屋轉手潮、賣壓大的說法。市調單位統計台中今年前5月建照量年減22.3%，使照量則年增2.12倍，可見推案減緩，但因前2年缺工缺料等因素使完工期遞延，預計今年將有大量新屋湧入市場。
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最新發布的《大台中房市分析》指出，台中今年1~5月建照量合計為1萬1278戶，與2021年同期相比大減3244戶，年減22.3%；使照量為8176戶，較2021年同期增加4322戶，年成長2.12倍。
▼台中建照量年減2成，使照卻大增2倍。（圖／正心不動產提供）
所謂的建照（建造執照），是指建築物新建、增建、改建等的核發執照，可做為預售屋供給的判斷；使照（使用執照）則是建築物完工後取得，可做為新成屋供給的判斷。
利空干擾建商趨保守 完工遞延效應新屋大量湧現
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，今年在疫情擴散、信用管制、升息政策、通膨壓力、限制預售交易等因素影響下，建商推案態度保守；同時也因2021年有數件單一個案量體超過千戶之社區核照，導致基期較高，使得今年建照核發量呈現下滑。
至於使照爆增的狀況，陳孟筠分析，由於前2年不動產市場處於高峰期，除了有建商推案外，還有產業移回台灣的新廠辦動能，過度集中興建的結果，也導致各地搶工問題嚴重，無法有效去化工程，進度落後情形屢見不鮮，便反映在2021年使照量年衰退14.9%，直至2022年才陸續出現完工遞延效應，預計將有大量新屋湧入市場。
▼完工遞延效應將使台中今年湧現大量新成屋。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，使照數量的增加，意味著大量新案完工交屋，假如這些新案全數湧入市場，對房市而言，可能會因短期內的供給放大，衝擊價格的支持力道。
但是否會因此導致房市「多殺多」的現象？陳定中認為，還需從各方角度來審視，況且取得使照的建物包括工商用不動產、公共建設等物件，並非全數都是住宅，所以還須觀察當中住宅物件的多寡，以及釋出到市場的狀況才能研判。
▼今年完工的新建物有多少釋出到市場上，是觀察重點。（圖／東森新聞張琬聆攝）
空屋率下降 市場需求仍殷切
由於近年新案銷售狀況不錯，國內的低度用電住宅（俗稱空屋）比率也不斷下降，陳定中表示，這顯示市場買氣有助消化供給，假如餘屋量能沒有隨交屋潮大幅提高，代表市場的需求仍殷切，出現多殺多的機會就相對低。
此外，在房地合一2.0新制規範下，預售屋完工前後的持有期重新計算，所以今年完工交屋的新案，若想轉手時適用低稅率課稅，就要等5年以上才能賣，因此陳定中認為在受到稅制調控下，交屋新案短期內大量流入市場的可能性降低，對市場的衝擊不見得會如想像中劇烈。
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
