從一張美食捷運圖 估價師揭房價不跌的殘酷事實

即使近期房市交易轉冷，房價卻不僅不動如山，甚至還持續攀新高，理由多是需求仍在。然而到底何謂需求？估價師從一張米其林必比登美食與捷運圖引發感觸，發現殘酷的現實是，因為預期不買將後悔的心態，就是房價持續高漲的原因。

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近期米林期指南陸續公布必比登美食及米其林餐廳名單，許多名店都座落在豪宅聚落，以及機能相對方便的區域。高雄市政府交通局甚至在臉書粉絲頁分享「公共運輸帶你吃高雄米其林美食」的圖片，引來讚許及熱議。

▼高雄市交通局將美食結合捷運路線，介紹給市民。（圖／取自轉動高雄青春夢-高雄市政府交通局粉絲頁）

購屋需求隨人類欲望變動 牽動房價起伏

臺南市不動產估價師公會榮譽理事長劉生泉也因此觀察到，房屋的需求有各個面向，如自住、投資、消費、娛樂、生產製造等，也會隨著人類欲望進行動態式的變動，因此房屋的需求量具備一定的複雜度。

「房屋需求是慾望滿足的實現」，臺南市不動產估價師公會資通會主委林利州也指出，房價高高在上的根本問題，就是有能力的話，就會想要買房。

▼房屋需求有各個面向，也成為房價高高在上的根本問題。（圖／東森新聞張琬聆攝）

蛋黃區滿足更多慾望 成高房價代價

林利州進一步說明，蛋黃區能滿足更多的慾望，例如便利的交通誰不想要？好吃的美食誰不想要？購物環境的多樣化及便利性誰不想要呢？所以長期都呈現特定區域需求擴張的情形，這就是為了滿足慾望所付出的代價（意指高房價）。

從政府與學術相關數據背後也存在著殘酷現實，即市場常見房屋價格下跌時，即使跌幅很大，如果消費者預期還會跌，就會等帶購買的契機，遲遲不肯入市；反之，林利州指出，當房屋價格上漲時，若消費者預期還會上漲，即使價格偏高，也可能形成現實的房屋需求，因為深怕不買將來會後悔。

▼蛋黃區的交通、購屋等機能越便利，能滿足購多的慾望需求。（圖／東森新聞張琬聆攝）

偏遠地段價格低　需求仍稀少

於是房地產常見的狀況，偏遠地段即使價格較低，需求仍然稀少；相反的在城市黃金地段，即使價格較高，需求仍然不曾消失減少。林利州強調，購買房屋（滿足慾望）是市場自由經濟，但若想要價格非常便宜，「可能會不如人願」。

劉生泉解釋，房屋具有不可移動性，不可能像其他商品從一個地方調整到另一個地區，而一個城市的房屋需求，基本來自於區內的工商企業及民眾，而且同個大城市的不同地段，房屋需求的差異也很大。

此外，不同消費者的經濟實力和其他條件不同，對房屋的需求層次也不同，劉生泉認為，房屋對於不同的消費者來說，可以滿足其生存、發展、享樂等不同層次的需求，其中又可以分為基本需求、標準需求和舒適需求，也以此牽動了房價的走勢。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）