房價跌了嗎？李同榮揭「這數據」超意外：防甩尾變盤
吉家網最新公布2023年Q1房價走勢，數據顯示出乎市場意料，房價居然沒有如市場預期走跌現象，依吉家網統計資料顯示，房市成屋市場今年第一季與去年第四季比較，有四個都會小漲，分別是台南+1.5%、新北市+0.88%、台北市+0.2%、高雄市+0.13%，另有兩個都會小跌，分別是桃竹-0.61%、台中市-1.8%。至於年漲幅與去年第一季同期比較六都全部呈現漲勢，北台灣的桃竹區第一漲幅為+12.47%，新北市第二漲幅為+11.61%，依次為台南市+11.55%、台中市為+9.8%、高雄市+6.21%、台北市0.82%殿後。
房市潛在資金動能充沛 房價居高不下三大主因
吉家網董事長李同榮針對房市第一季的表現提出具體看法，就是「居高不下、多空拉鋸、以盤代變」現象，房市剛性需求仍然強勁，從央行昨日宣布七都第二戶房貸限制七成以下的政策，可知政府仍然擔心房市潛在資金動能充沛，預防房市壓不住而甩尾變盤。至於為什麼市場沒有如預期走跌，房價居然仍然居高不下，李同榮提出三大主因：
（一）剛性需求強勁支撐房價：從去年下半年開始市場開始有些漲不動的現象，大部分專家認為房市轉空，預售市場炒作消跡，強勁的剛性需求開始轉為觀望，經過三季的觀望市場，久候的剛性買盤開始逐步進場，成為六都房價支撐的主力。
（二）新屋交屋潮拉高均價：從2018年房市全面止跌回升，歷經2018Q3-2019Q4的初升段、2020Q1-2022Q2的主升段，大量暢銷的預售屋陸續進入交屋潮，高漲幅的新屋單價，相對拉高整體市場的均價，造成市場部分區域房價照漲的現象，新屋交屋潮較少區域就呈現市場轉弱現象，因此各都行政區都呈現漲跌互見情況，但因賣方心態並未轉弱，因此市場就會呈多空拉鋸、小跌小漲現象。
（三）政策打房導致首購市場轉向：因政策打房因素，預售市場銷售率嚴重衰退，不能轉售的限制，導致剛性需求觀望，或轉至成屋市場，導致成屋低總價市場供需失衡，成屋高總價早已量縮，影響均價越來越有限，且因政策鼓勵多房的房東出租免囤房稅，導致目前低總價市場被投資客與包租公壟斷，不但供需吃緊，且租金房價雙漲，導致都會的房價仍難見鬆動，首購年輕人目前急需的低總價小坪數住宅，正面臨賣方市場與出租方市場的不利窘境。
▼（圖／吉家網不動產提供）
人口淨流入與房價漲勢 六都行政區漲幅前十名
吉家網企劃處長莊文樹分析指出，六都季漲幅前三名為台南市歸仁區、高雄市小港區、台中市烏日區，年漲幅排行前三名為高雄市橋頭區、台中市東區、桃園市中壢區(如附圖：六都行政區112Q1對比111Q4漲幅最大排行前十名)。季漲幅前十名漲幅在8.73%-4.85%之間，年漲幅幾乎都在20%以上，高雄市橋頭區更高達29.67%，顯然這些區域都是過去基期不高的蛋白區，因近年新興工業與高鐵軌道經濟帶動，成為具有潛力發展的蛋白區，這種發展趨勢值得自住與首購族特別關注。(如附圖：六都行政區112Q1對比111Q1漲幅最大排行前十名)
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六都行政區112Q1對比111Q4漲幅最大排行前三名，分析如下：
（一）台南高鐵特區：產業商場進駐，歸仁地價翻身
台南高鐵特定區位於歸仁區，迎來南台灣首座三井OUTLET商場，帶動整個商圈迅速發展。當初土地由台南市政府於2018年標售時，每坪地價才13～14萬元，短短3、4年，預售屋已經衝上3字頭，成屋每坪均價23萬元，地價與房價幾乎翻倍。區內知名建商達麗建設、遠雄建設、春福建設均有建案，長線與仁德區聯結具發展潛力。
（二）小港區：工業重鎮與機場所在地，房價基期低
沿著高雄灣區進入小港區，區內有高雄國際機場、臨海工業區、中鋼、台船、等國營企業，紅線捷運經過、新光三越OUTLET（SKM Park）進駐帶動商圈發展，由於公共建設工程不多，附近住宅行情基期不高，鮮少大型知名建案，成屋每坪均價18.5萬元，基期相當低，是高雄市房價殿後的行政區。
（三）烏日高鐵特區：超級娛樂城進駐，生活機能衝頂標
烏日區內的高鐵台中站，是中台灣唯一具備三鐵共構條件的站點，加上雙國道、台74線快速道路等完善的交通網絡系統，台中市府更把烏日設定為副都心，招商引資不遺餘力，去年底更迎來當地前所未見的超級投資案，集結購物中心、商辦、飯店、影城的「高鐵娛樂購物城」，打造全台最大規模的高級百貨購物中心，預計2026年啟用，提供超過萬人的就業機會。
六都行政區112Q1對比111Q1漲幅最大排行前三名，分析如下：
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（一）橋頭區：產業帶動人流，房價漲幅近三成
橋頭區因有橋頭科技園區開工利多，成為南部半導體與高科技S廊帶具有關鍵影響地位，預計2025年完工後，年產值將達1800億元，可創造1.1萬個就業機會，近5年人口淨流入為高雄前三名，房價年漲幅逼近30%，高居高雄前段班，中古屋每坪均價約24萬元。
（二）中壢區：串聯三鐵潛力區 青埔建案5字頭
區內最受矚目的是高鐵桃園站青埔特定區，青埔商圈發展較慢，因此房價上上下下近十年，今因桃機開通加上綠線捷運規劃動工，青埔已今非昔比，預售房價站上5字頭，近年推出指標個案遠雄仰森，均價46～50萬元，還有冠德青璞匯、興富發站前新銳、成家大璽、桃大玥、新潤君頤、宜誠世界極、艾美館…等，建案售價從4字頭站上5字頭，未來高級建案仍有機會直衝6字頭。
（三）北屯區：連結中科交通優勢，中台灣人口淨流入第二
北屯區隨著11期和14期重劃區規劃發展，帶動人口移入、各大建案與公共建設紛紛進駐，加上位居連結中科交通優勢，水湳經貿園區範圍囊括西屯區與北屯區，已然成為「普立茲克國際城」，在環境、建築、商業發展上領先其他區域；近5年為全台人口淨流入前15名的行政區，也是中台灣除了麥寮以外，人口淨流入最多的行政區，此區房市也將是台中最具抗跌的行政區之一。
房價多空拉鋸以盤代跌 潛力蛋白區值得關注
李同榮認為未來房市縱使轉弱，也將是以盤代跌的局面居多，購屋者不必過度恐慌，他並對未來房市走勢做出六大綜合評論與分析：
(一）市場信心分析：買方信心仍不足、賣方信心未轉弱，上半年房市呈現多空拉鋸。
(二）反轉關鍵分析：目前房市處於多空拉鋸的末升階段，開工量尚未與使照核發量呈現死亡交叉，市場尚沒有明顯反轉訊息，下半年房市將考驗房價的支撐力。
(三）供需現況分析：剛性需求仍然強勁撐盤，低總價呈現抗跌現象，未來整體房價跌幅將非常有限。
(四）區域發展分析：各都潛力蛋白區值得關注，以新北市為例，近五年來被看衰的林三淡與五股區居然漲幅勇奪新北前四名，這就是各地潛力蛋白區值得關注的實證。(如附圖：新北市行政區112Q1對比108Q1均價漲幅排行)
(五）技術循環分析：房價處於高檔，續漲力道有限，房市將以盤代跌結束第六循環，調節回春時程不會太久。
(六）政治與地緣關係：關注總統大選前消息變化影響與兩岸局勢動態發展，決定下半年房市走勢。
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