盛夏寒冬！預售案「量縮價不退」 投資客被迫轉當包租公

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年6月分數43.4分，分數較5月（43分）微增0.4分，對應燈號維持綠燈。風向球六大構成項目呈現「二升、三平、一降」，其中議價率、來客組數分數上升，新成屋戶數、待售建案個數、成交組數分數持平，預售屋推案量分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於此次平均地權修法討論以來，各業者已採取減少純預售推案、改小建案產品坪數、建案改先建後售等措施因應，平均地權新制實施前夕，6月北台灣新建案市場表現淡定，人氣甚至小幅度上升，但多數建案議價空間有限，買賣雙方難在價格上取得共識，整體買氣仍不佳。

業者步步為營 預售推案量降

下半年房市趨於保守，業者謹慎推案，6月北台灣預售屋推案量跌至500億元以下，單一案量逾15億元以上的指標案，為台北市-中正「恆悅植心苑」、北投「夏沐時」及「達麗天蒔」、大同「國王雙子星」、松山「將捷行書」、大安「永陞韶華-華年」、文山「象山主人」；新北市-三重「益欣湛陽」、「自由綠洲」；桃園市-桃園「青和大綻」、龜山「大亮波波」；新竹市東區「金弘天希」及新竹縣-新豐「富宇明星綻」等案。

6月完工釋出的新成屋戶數約3百戶，單一案量逾15億元以上的指標新案為台北市-大安「冠德安沐居.」及桃園市-蘆竹「葛里法銀駒」。

新案供給少加上部分預售建案改成屋再賣、提早撤場，6月線上待售住宅建案數維持在1,200個以下。雖說市場買氣仍低迷，但業者考量營建成本及未來建築法規、經營環境變化，不輕易在成交價格上讓步，使6月北台灣新建案平均議價率降至10.5％左右，對應指標分數今年來首次變動。

▼（圖／住展雜誌提供）

新北、桃園人氣尚穩 台北房市極冷

至於代表市況的成交與來客組數，6月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為24.6組／週，較5月（23組／週）增加1.6組／週，月增6.96％。而6月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.7組／週，較5月（2.6組／週）僅增加0.1組／週，月增3.85％。

6月北台灣新建案市況與5月未有明顯落差，北台灣仍以新北、桃園推案重點區塊如三重、土城、林口及桃園、龜山等，建案銷售表現較穩定，反觀北市，除大坪數住宅因總價門檻較高買盤有限，中小坪數產品也因單價偏高，持續將區內買盤推往新北，使北市市況淪北北桃最冷。

不過成采錡指出，7月平均地權新制上路後，之前仍有一定比例買盤為投資客的新北、桃園低總價建案，短期人氣及買氣將出現明顯下修，後續就得看業者能否以區域發展題材，爭取首購族青睞，穩住銷量。至於為何新制上路前夕，投資買盤未完全消失？經市調了解，原因之一為今年第二季桃園部分重劃區租屋市場熱度提升，投資置產客看準區域未來工作人口增加，加碼布局產業園區周邊的小宅產品，顯示新制雖沒能團滅投資客，但已讓投資客計畫轉行當包租公。

（封面示意圖／住展雜誌提供）