土銀舊宿舍變身豪宅！銷售額上看4.3億元 專家搖頭：恐待有緣人

土地銀行今（27）日公開標售台北市大安區豪宅「吉美大安花園」，共計3戶都更分回戶，坪數約88坪，每戶底價1.43~1.44億元，總銷售額上看4.3億元。專家大嘆：「這個時機點怎麼賣？」銷售面臨二手屋低價競爭，以及豪宅稅、央行選擇性信用管制影響買方意願，放著還面臨房屋稅、管理費，「簡直內憂外患腹背受敵」、「需要等待有緣人」。  

都更豪宅案「吉美大安花園」，位於大安路二段精華地段，對面即土地銀行大安分行，建物樓高21層、地下4層住宅大樓，共計84戶，屋齡1年。

此次釋出標售的3戶為土地銀行的都更分回戶，位於中間樓層的7樓、7樓之1及8樓，每戶底價落在1億4314萬元至1億4403萬元，每戶配一車位，車位單價為350萬元，坪數約88~89坪，不含車位每坪單價約157~158萬元，預計8月11日開標。  

▼土地銀行今（27）日公開標售3戶大安區豪宅「吉美大安花園」。（圖／土地銀行提供）

土地銀行釋出地主戶 每戶底價1.4億元  

土地銀行表示，該案最大賣點在地點，除位於北市大安區交通便利，離台北捷運紅線及棕線大安站僅300公尺，且生活機能良好，鄰近大安森林公園及東區商圈，附近學區則涵蓋建安國小、大安國中、大安高工及師大附中等，堪稱超級蛋黃區指標豪宅。  

新聞稿也提及，土地銀行身為百分百公股銀行，自90年初即開辦承作都市更新融資業務，於都更授信案件承辦經驗豐富，截至111年底，土地銀行都更融資核准額度1,740億元、縣市政府核定危老重建計畫融資額度422億元，皆為八大公股行庫之首；本次也為善盡企業社會責任，以自有土地積極參與都更，所以獲配「都更分回宅」，為讓國家資源發揮效能而公告標售。  

舊宿舍被動都更成豪宅 專家估市況艱困  

《EBC地產王》實際詢問土銀該分回戶的由來，原本屬土銀舊宿舍，因吉美建設的整合而被動參與都更，「坪數大小非我們決定，也不是要獲利」，內部原本就預計會釋出，不會放著閒置，照既定流程執行，因此未考量市場景氣問題。  

不過市場好壞確實是標售能不能成功的重點！住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨直呼「這時機點要怎麼賣？」目前網路二手釋出戶數至少有4間，「不殺價、服務費照收，都比標售的底價便宜」，顯示市場競爭者多。  

▼目前二手市場有4戶釋出。（圖／翻攝樂居）

觀察實價資訊，「吉美大安花園」共有52筆交易，最高價為去年交易的119.83坪的9樓戶總價1.63億元，單價166.4萬元；最低則為2019年預售期的42.1坪6樓戶，總價5950萬元，單價141.3萬元，該標售價格與目前行情相符。  

現在買方因為有豪宅稅、央行選擇性信用貸款的管制下，徐佳馨坦言，大坪數住宅想要順利賣出「要很加油，要等待有緣人」，尤其大坪數對於土銀來說又不能自用、出租或當宿舍，不賣掉眼前就要面臨高額的房屋稅、管理費等，形同內憂外患、腹背受敵，「可說是相當不容易」。

（封面圖／翻攝GoogleMaps、土地銀行提供）