Q2房市價量大漲 學者曝建商一狠招「吸光當地剩餘買氣」

今年第2季國泰房地產指數發布，較上一季價量俱漲、較去年同季價漲量穩，學者解釋是建案趁7月《平均地權條例》生效前逃命殺出、還想玩換約的投資客進場所造成，甚至觀察到有大量體個案以明顯幅度降價吸光當地剩餘買氣，也建議民眾避免錯過降價個案。

國泰房地產指數報告指出，2023年第2季開價季漲5.94%、可能成交價季漲5.85%、議價率0.08維持穩定、推案金額增55.2%、銷售率增2.24及成交金額增93.81%皆大幅增加，整體觀察本季表現與預期變動較大，不排除受房市政策實施時點而產生推移影響。

▼今年第2季整體價量大幅上漲。（圖／國泰房地產指數提供)

Q2房價漲近5% 成交金額季增94%

由於全球經貿成長力道仍緩，供應鍊持續去化庫存，台灣出口衰退，央行下修今年全年經濟成長率為1.72%，並維持政策利率不變，調整選擇性信用管制措施，規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。隨「健全房地 產市場方案」措施陸續推出，囤房稅最高4.8%，改採全國歸戶定案，預期效果將持續發酵，不宜過度樂觀。

今年以來全國及六都建物房價仍上漲 、買賣移轉棟數衰退近2成，政府對房 市調控政策持續，市場買房意願比上季有回升但仍處低點，惟建商在缺工缺料及土地成本偏高下，致售價仍居高不下，導致市場成交價雖然高漲但銷售率難以提升。

搶修法上路前 激出推案與成交價量

該報告綜合本季房市，較上季價量俱漲，房市表現熱絡；較去年同季價漲量穩，房市表現偏熱。主因是搶在《平均地權條例》修正案上路前遭限制換約轉售及避免選舉因素干擾，許多推案選擇於本季進場，推案量上升致推案金額大幅增加，同時亦帶動成交量上升，惟影響成交價量因素眾多，房市偏熱不排除 是短期現象，未來走向仍有待觀察。

▼成交價量熱絡不排除是短期現象。（圖／國泰房地產指數提供)

負責偕同主持該報告的景文科技大學財金系副教授章定煊解釋，關於價格大幅上漲的部分，是許多前兩季開價突破天花板的個案，趁著《平均地權條例》生效前逃命殺出，而部分還想玩換約的買方也進場，再加上是與前季價量大跌的低基期相比所得的結果，「如果與去年同季比較，其實氣勢就弱了非常多」。

大案銷售率拉高 小案買氣被吸光

章定煊指出，重點反而在銷售率，「價格漲不漲，背後一定要問，支持這個價格的銷售率是否紮實？」從數據來看銷售率比前季大升許多，讓人誤以為是觸底後的V型反轉，其實與上兩季銷售率分布差不多，比去年同季弱很多，顯示總體買氣並未回升。

▼從銷售率可發現大案表現明顯比小案好。（圖／國泰房地產指數提供)

重點來了，章定煊表示，本季關鍵在於「大案銷售率好，小案銷售率差」，也就是少數戳中投資客的大量體個案，硬是把整體銷售率拉高很多，但是整體建案房市還是在度小月的狀態。

章定煊認為，數據看來6月之後買氣就弱了，「相信第三季又會繼續走很沉悶的盤整盤」。他也觀察到市場有單一大量體個案，以較明顯幅度降價，「一下子吸光當地剩餘買氣，出清走人，搞得附近競爭對手氣得半死」，估計這種狀況或許會越來越多，有意購屋者必須多作功課，每個案場都去看看，避免錯過降價個案。