新案Q1房價首見下跌 台中跌幅7.14%最深
國泰房地產指數昨（27）日公布2023年第1季全國新屋市況調查，相較上一季為價量俱跌，相較去年同季為價漲量縮。本季較上季開價中幅下跌，議價率維持穩定，成交價小幅下跌；推案戶數及推案金額皆大幅減少，銷售率維持穩定，成交金額及成交戶數皆大幅減少。隨全球經貿動能減緩，台灣出口連續數月負成長，央行下修2023年全年經濟成長率為2.21%，並於3月下旬再度調升利率半碼，以抑制通膨預期心理。政府各部會落實「健全房地產市場方案」措施，平均地權條例修正案於2月初公布，近期可能實施，本季房市交易明顯減緩。
進一步觀察各地區表現，相較去年同季，各地區成交價上漲；成交量除台南維持穩定，其餘地區均減少。從四季移動趨勢觀察，各地區本波成交價漲勢趨緩；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南高接近或超過前次波段高點，除台南外各地區成交量近期均有減少 趨勢。綜合本季房市，相較上一季，價量俱跌，房市表現衰退；相較去年同季，成交價中幅上漲，成交量大幅減少，價量背離，房市表現待觀察；國內房市面臨經濟前景不明、央行升息、平均地權條例三讀通過等諸多負面因素影響，加上營建成本攀升建商減緩推案、房價下修幅度有限，造成買氣觀望，成交量創五年來新低，價格在連漲兩年後漲勢趨緩，整體房市回歸剛性自住買盤。
一、推案規模與類型
本季新推個案數共204件，推案戶數計有16,349戶，較上季及去年同季均下降。總推案金額為2,669億元，較上季及去年同季均下降；主力總價為1,625萬元，較上季及去年同季均下降；其中大廈類型推案者佔80%。
▼（圖／國泰建設提供）
二、價量指數狀況
1.可能成交價下跌台中下跌較多
本季全國可能成交價相較上一季小幅下跌，桃園上漲，新北、新竹持穩，台北、台中、台南、高雄下跌，其中台中成交價下跌 7.14％跌幅較多。
2.開價下跌台中下跌較多
本季全國開價相較上一季中幅下跌新北、桃園維持穩定，其餘地區開價呈現下跌，其中台中開價下跌6.71跌幅較多。
3.議價率持穩高雄議價率相對較高
本季全國議價率相較上一季維持穩定，台中擴大，台北、桃園縮減，新北、新竹、台南、高雄地區維持穩定，其中高雄議價率9.84％相對較高。
4.推案金額減少台北推案金額減少較多
本季全國推案金額相較上一季大幅減少，新竹小幅增加，桃園維持穩定，其餘地區均減少，其中台北推案金額減少近八成減幅較大。
5.銷售率持穩新竹銷售率減少較多
本季各地區銷售率相較上一季維持穩定，桃園、台中銷售率增加，新北、高雄維持穩定，台北、新竹、台南銷售率減少，其中新竹銷售率減少3.57個百分點最多。
6.成交量(戶數)減少台北成交量減少較多
本季各地區成交量相較上一季大幅減少除桃園成交量增加外，其餘地區成交量均減少，其中台北成交量減少七成多減幅較大。
▼（圖／國泰建設提供）
三、各地區市場表現
1.國泰台北市房地產指數，相較上一季為價量俱跌，相較去年同季為價穩量縮。台北因推案地點多為精華區域或具建設題材，房價維持百萬水準。在房市利空因素籠罩下，本季供給大幅減少，由於買賣雙方對於價格認知仍有差距，去化緩慢，成交量創七年來新低。整體而言，相較上一季，價量俱跌，房市表現衰退；相較去年同季，成交價持穩、成交量大幅減少，房市表現偏弱。
2.國泰新北市房地產指數，相較上一季為價穩量縮，相較去年同季為價漲量縮。在房市利空因素籠罩下，本季供給大幅減少，推案集中在三重、土城重劃區及板橋、中永和舊市區，開價平實個案銷售率較佳。整體而言，相較上一季，價穩量縮，房市表 現偏弱；相較去年同季，成交價大幅上漲、成交量創六年來新低，價量背離，房市表現待觀察。
3.國泰桃園市房地產指數，相較於上一季為價量俱漲，相較於去年同季為價漲量縮。桃園因推案量過多，去年下半年因受預售屋禁止換約與選擇性管制衝擊較大短暫跌價，本季房市跌深反彈，價格上揚。整體而言，相較上一季，價量俱漲，房市表現熱絡；相較去年同季，成交價上漲、成交量減少，價量背離，房市表現待觀察。
4.國泰新竹縣市房地產指數，相較上一季為價穩量縮，相較去年同季為價漲量縮。新竹由於科學園區題材，房價在五年內翻漲一倍，在房市利空因素籠罩下，漲勢逐漸收斂。整體而言，相較上一季，房價在連漲七季後連續兩季下跌，成交量減少，房市表現偏弱；相較去年同季，成交價大漲，推案金額創十年新高、成交量創四年來新低，價量背離，房市表現待觀察。
5.國泰台中市房地產指數，相較上一季價量俱跌，相較去年同季價漲量縮。近幾季透天個案多往沙鹿、梧棲等蛋白區推案，致可能成交價大幅下跌。整體而言，相較上一季，房價在連漲兩年後首度下跌、成交量也大幅減少，房市表現衰退；相較去年同季，成交價小幅上漲、成交量創六年來新低，價量背離，房市表現待觀察。
6.國泰台南市房地產指數，相較上一季為價量俱跌，相較於去年同季為價漲量穩。近幾季透天多往永康區、歸仁、新市等低價區推案，致可能成交價大跌。受惠南科三期、北外環快速道路開闢與沙崙科學城等建設利多，近年房市價量成長，成交量與去年同期相較仍持穩。整體而言，雖然相較去年同季，價漲量穩，房市表現偏熱；惟相較上一季，房價在連漲七季後首度下跌，漲勢受挫，成交量減少，房市表現衰退。
7.國泰高雄市房地產指數，相較上一季為價量俱跌，相較去年同季為價漲量縮。由於房價上揚、高雄推案類型轉為以中小坪數、2-3房產品為主力，以控制總價。隨著科技業景氣趨緩及台積電設廠效應退燒，房市交易量持續減少。整體而言，相較上一季，房價在連漲五季後連續兩季下跌，成交量減少，房市表現衰退；相較去年同季，成交價上漲、成交量為近七季新低，價量背離，房市表現待觀察。
8.本季台北、新北、桃園、台中大廈模型價與整體模型價相當接近，新竹地區大廈模型價高於整體模型價，台南地區大廈模型價低於整體模型價，高雄近一年來大廈模型價則高於整體模型價。從近五年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，由於房地價雙漲效應，近年桃園、台中推案亦以大廈類型為主，致大廈模型價與整體模型價接近。新竹地區透天推案產品多位於外圍區域，故大廈價高於整體模型價。台南、高雄地區近年大廈類型推案增加，大廈模型價平均雖低於整體模型價，但差距已縮小。從趨勢圖來看，視透天推案區位與品質差異，偶爾出現整體模型價高於或低於大廈模型價之情形 。
▼（圖／國泰建設提供）
（封面圖／googlemap）
