房仲口頭鑑價1200萬「不可能再低」 她一送銀行慘了 專家嘆：都是話術

有些購屋族會參考銀行鑑價，但也可能衍生爭議？根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明分享，有民眾聽信房仲說法，深信房子鑑價可達1200萬元，但實際鑑定僅1050萬元，瞬間多出150萬元的資金缺口，差點違約賠上定金，更提醒購屋族留意「鑑價」這個房仲常見話術，嘗試破除背後3大迷思！

阿明分享案例表示，台北一名林小姐去年打算買房，鎖定中山區某中古公寓，透過房仲告知銀行鑑價1200萬元，對方還強調價格「不可能再低了」，因此她深信不疑，沒想到簽約後送銀行評估，實際鑑價只有1050萬元，瞬間出現150萬的資金缺口，讓林小姐差點違約賠上定金。

阿明強調，許多購屋族都曾發生說好的鑑價與實際結果有明顯落差，類似林小姐的案例每天都在上演，「銀行鑑價」這個名詞在房市交易儼然成為常被濫用的話術之一。

有關房市交易如何濫用「銀行鑑價」，他引述資深房仲的說法，對方坦言業界存在三種常見手法，第一種是浮報鑑價，也就是拿成交條件較好物件鑑價金額，營造「物超所值」假象；第二種是選擇性告知，只提供同社區最高價的成交案例，忽略低價交易；第三種是拖延策略，以要簽約才能送鑑價為由，導致買方無法確認貸款額度。

阿明指出，鑑價成為房市交易濫用的手法之一，讓銀行業者有苦難言，還有業者透露每天接到購屋族抱怨，內容都是房仲保證的鑑價和實際落差很大。該業者強調，銀行的鑑價是根據嚴謹的估價模型，但很多房仲為了促成交易，會給買方不切實際的期待。

根據阿明匯整發現，購屋族對鑑價一般存在三大迷思，迷思一是以為房仲說的鑑價就是銀行最終結果，實際上房仲可能只是參考近期成交價，並非正式鑑價；迷思二是以為所有銀行鑑價標準都一樣，實際上不同銀行對同一物件的估價可能相差10~15%；迷思三是以為簽約前無法知道大概鑑價，但其實能透過實價登錄和銀行初估掌握範圍。

究竟房仲口中的鑑價數字是真是假，阿明認為可從銀行實務角度解析如下：

銀行鑑價模式：

初步估價：僅參考實價登錄，誤差範圍約正負10%。

正式鑑價：簽約後派專員勘查，精準度較高。

二、破解鑑價話術的實用技巧

可以進行三方比價，透過查詢實價登錄（篩選同棟近半年成交價），搭配詢問2家以上銀行房貸專員，藉此比較不同房仲的報價。

阿明提醒， 當房仲告知「銀行鑑價XXX萬」，可以反問是哪家銀行的估價，並且要求提供最近3個月的成交案例，解此查核說法是否屬實。為了避免鑑價和預期結果不符，也能在斡旋書上註明，若銀行鑑價低於成交價XX%，買方有權無條件解約。

三、銀行鑑價實務流程

簽約前買方提供地址/謄本/貸款人財力證明即可初估，等簽約後正式送鑑，需要備齊買賣契約書、權狀影本、產權說明書、最新謄本，至於銀行場勘重點包括屋況（漏水、結構），嫌惡設施（宮廟、高壓電塔），社區管理狀況等。

對保過程會確認核貸成數/年期/寬限期與利率=(鑑價,成交價)×貸款比例，利率依物件條件調整。

那個購屋族如何保障自身權益？根據地政士建議，購屋族別完全相信單一房仲說法，務必多方查證，簽約前務必確認貸款額度，善用契約條款自保，建議掌握「三要原則」，分別是要自行查實價登錄、要問2家以上銀行、要在合約加註貸款成數條款，購屋前最好也能先試算貸款成數，相對更能自保。

（封面示意圖／Pexels）