賣厝阿明／實登2.0上路1年 迸出預售屋3隱性問題
文／賣厝阿明
實價登錄2.0已滿一週年，2.0新制主張不動產交易資訊將會更透明、即時以及正確，穩定不動產市場，減少銷售爭議與違規。然而對老百姓而言，是否真有達到政策的目標？是否能改善實價登錄1.0的缺點？
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阿明帶大家一起看實價登錄2.0針對預售屋的3大改革重點，以及有可能發生的隱性問題：
預售屋轉手不更新 創造拉高行情空間
1.預售屋銷售前需由地方主管機關先備查，只要是住宅用途的預售屋，銷售後應於簽訂買賣契約日起30日內，申報成交資訊。
▼目前預售屋銷售應於簽約後30天內申報實價資訊。（圖／東森新聞張琬聆攝）
雖然政策上已要求建案於交易後需於一個月內申報成交價，然而於第一次成交後，中間預售屋若轉手，實價登錄的資料都不必再更新。
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也有部分業者會先以高價登錄後再退戶，拉抬建案行情價格，或是製作AB合約，以假合約登錄。以上取巧的機會，都有可能讓實價登錄不再即時，更有可能混淆民眾視聽。
禁止轉售紅單 稽查卻很困難
2.禁止轉售紅單(預售屋購屋買賣預約單)
參觀預售屋後，若有打算想保留某一戶，可和代銷簽購屋預約單，並付款訂金做保留，可有優先購買權；若後悔，則可無條件退訂且拿回訂金，而這項便利，逐漸形成紅單交易弊病。
▼通常參觀預售屋後可以簽訂預約單，保留購買權。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
例如投資客和建商簽訂紅單，待建商建照取得後，再加價轉售做紅單交易，藉此賺取價差，最後成交價格於實價登錄上登錄的就是轉手的高價，藉此哄抬市場價格。甚至有不少建商聲稱售罄，實際上是紅單被投資客洗光，在外溢價轉手。
實價登錄2.0約束紅單交易，若第一手買家將預售屋紅單，轉售予第三人，就算違反紅單不得轉售的規定，若有違反，將按戶處以15萬至100萬元罰鍰。然而此項違規有賴於政府稽查，而且稽查上很困難，第一考驗政府人力，第二是罰鍰對於有心炒作的人來說無法起到威脅效果。因此紅單交易仍有可能持續，若是買賣雙方同意買賣價格，更是難以禁止。
預售屋契約備查 仍見許多違規案件
3.預售屋買賣定型化契約備查
過去太多預售屋合約的爭議，因此實價登錄2.0明定，代銷業者在銷售前，需將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。若備查後發現契約不符合預售屋買賣定型化契的規定，就會處以罰鍰。這項規定是為了要保障消費者的需求，依照消保法規定，避免消費者簽下不平等的買賣契約。
▼預售屋備查內容包含建材等級等。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
預售屋合約最常出現開工及完工期限任意順延，或是附上的建材另備註「採用同級品」，諸如此類不利消費者的條款，造成後續居多紛爭。實價登錄2.0上線後，消保處也提醒民眾，預售屋因工期長，變動因素大，實價登錄網站有建案備查狀況可查詢，簽訂合約前也要仔細看清楚內容，如有任何不得記載事項，於法律效應來說，就是無效條款。
雖然實價登錄2.0出發點是保障消費者購屋的權益，但種種政策都仰賴政府的稽查，不管是人力或是罰鍰。這1年內，政府行政機關查核，仍查到許多違反規定的案件，這代表還有更多沒有被揭露的違規行為。
今年4月，行政院通過內政部擬定的《平均地權條例》修正草案，祭出5大條例，防止炒作與不法牟利行為，其中包含限制預售屋和新成屋轉約換售、買賣預售屋解約建商需申報，並且建立檢舉機制等。民間團體也期待這項修法能盡快通過，避免房市越炒越荒腔走板，小老百姓的居住正義被建商與財團綁架。
▼賣厝阿明認為應盡快通過《平均地權條例》，房市才不會越炒越荒腔走板。（圖／賣厝阿明提供）
阿明提醒大家，購買預售屋一定要停、看、聽，多查詢該建商評價，仔細看所有廣宣上的文字與但書。消費者簽訂合約有5天的契約審閱期，且不用支付訂金，除了仔細閱讀外，有不確定的地方可尋求專業建議。若預售屋買賣中有任何爭議，除了向地方政府機關申訴之外，消保會也有提供服務。
實價登錄2.0已屆滿一週年，有許多問題仍需政府更積極解決，尤其建商聯合投資客利用各種取巧方式哄抬價格，老百姓很難「小蝦米戰勝大鯨魚」。比起實價登錄2.0稽查紅單，禁止紅單交易應該是更為直接且有效的方式。
作者／賣厝阿明 房地產第三方友善知識平台發起人，經營有臉書粉專「賣厝阿明 知識+」、臉書社團「買房知識家」及官方網站「賣厝阿明」，執行長為李國興。著有《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》、《安心租》、《菜鳥日誌30天》、《阿明誌》。
●以上言論不代表東森新聞立場
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
