陳泰源／想遇正派建商太天真！都更危老地主必知 簽約前這樣做最保險
一塊基地，該如何規劃比較好？蓋幾樓？戶型採套房還是豪宅？外觀走日式或歐風？有些地主家庭單純希望規劃2房，有些是三代同堂希望設計成4房；或是家裡有老人，排斥樓中樓格局的設計，且最好能享有1樓的庭院⋯⋯以上種種，都是地主與建商之間需要充分溝通的項目，因為建築師設計的房子，未必符合地主的需求。
另外，花多少錢蓋？與建商之間怎麼分坪數？這兩點也極為重要！只是，建商與地主彼此立場不同，時而對立；所以，過程中除了要密切地溝通，身為地主也必須搞懂，到底什麼是合建與委建，你才知道哪種模式適合自己，才能與建商進行具體討論。想改建的地主，與建商溝通前最好先了解以下3個基本知識。
▼要與建商合建或委建，地主先搞清楚。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
1合建與委建有何不同？
合建顧名思義，就是地主與建商合作蓋房子，蓋好之後，地主土地所產生的建坪，須按照「比例」分配給建商，因為建商負擔了從無到有的風險與營建費用，地主則是單純出土地。在這個前提下，建商會從銷售的角度，評估市場走向、考量「好不好賣」來設計房子，比較適合不愛燒腦參與設計，又或者是蓋好了以後沒打算自住，只想賣屋換現金的地主。
委建就是地主委託建商蓋房子，因此，出資者是地主，房子想怎麼蓋，地主握有絕對的主導權與決定權，建商扮演的是統包、規劃與管理者的角色，比較適合稍具不動產專業、希望分回多一點利潤、蓋完之後仍想長久自住的地主。
２地主可以分多少坪數？
採合建者，營建期間產生的費用皆由建商支付，除了營建成本，還得加上利潤，以台北市來說，坪數分配行情大約是地主65%、建商35%；若是蛋黃區，地主有機會分更多，若是蛋白區，房價扣掉成本後利潤較少，則建商要求分得的坪數比例會較高。
採委建者，扣掉總成本後剩下的所有坪數，百分之百歸地主所有。不過，以近年來說，由於營建成本偏高，合建的坪數分配比例可能落在地主60%、建商40%，委建則約地主70%、建商30%。
▼近年營建成本偏高，利潤分配可能有所差異。（示意圖／取自pixabay）
３蓋房子要花多少錢？
房子從無到有建設完成，費用支出項目繁多，不過，大致可分為金額變動大及金額相對固定2大類。其中，金額變動比較大的有3個項目：
營建費：有的地主要求採用進口瓷磚、高級衛浴、德國廚具，1套下去就要花百來萬元，有的建築結構明明只要鋼筋混凝土即可，地主卻要求採用鋼骨結構；因此，建材的使用、施工的方式不同，自然會有不同造價。
設計費：找知名建築師或名氣普通的建築師規劃，價格當然也會差很多。
建商的全案管理費：這部分因建商而異，比較有彈性，既是委建模式的建商之利益所在，也是地主可以議價的部分。
其他金額比較固定的項目包括：跑建照流程的申請費、跟銀行洽談的利率與利息支出、建經的信託費用，這些比較不會有變數。相關細項，地主可自行上地方政府的都發局官網，搜尋危老、都更欄位，裡面會有基本費用的概略計算方式可參考。
▼建築結構要求不同，造價也會不同。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
和建商打交道，你該學起來的事！
別省小錢 找地產律師協助談判
有了過濾建商的基本技巧，以及與建商初步談合作時應具備的基礎知識之後，其實，地主需要懂的細節還很多！
一個建案的利潤，通常不僅是千萬元起跳，而是動輒上億元；若你以為能幸運遇到道德感極高、縱使遇到什麼都不懂的傻地主也能克制貪欲、自制力超強的正派建商，那你就太天真了。
因此，最保險的做法是，找一位地產律師替你出面與建商談判、審視、訂立契約條文。雖然請律師，可能要支付十幾、甚至幾十萬元的顧問費，但絕對比後來發現自己受騙上當，損失上千萬元來得划算太多！
--
●以上言論不代表EBC地產王立場。
●本文摘自／《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》／陳泰源／金尉股份有限公司
（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
