六都房價漲幅變慢了？他揭下半年變數：多頭已近尾聲

今年想靠房產增值獲利的空間恐怕變小！吉家網觀察六都近6年間多頭循環階段的房價漲幅平均71.68%，又以台南漲99.08%幾乎翻倍最強，台北漲幅墊底也有近4成。吉家網董事長李同榮判斷，房市多頭已近尾聲，市場正處多空拉鋸，2024年房市將以盤代跌，平均漲跌幅縮小至3%以內。

根據吉家網長期對房市的觀察與數據統計，這一波房市循環自2018年房價低點到2024年近6年間，六都房價平均漲幅71.68%，吉家網企研室處長莊文樹指出，其中台南市因台積電效應與基期最低等因素，平均漲幅高達99.08%，幾近一倍，為六都最強。這波多頭總漲幅依次為台南99.08%、台中86.65%、桃竹75.57%、高雄74.65%、新北54.41%與台北39.71%。

若拉近來看2023年的表現，平均年漲幅平均為5.04%，六都依序為桃竹區8.53%、台南市7.15%、新北市6.11%、台北市3.33%、高雄市2.65%及台中市2.52%。莊文樹分析，桃竹地區因大台北都會擴大，人口淨流入全國之冠，加上竹科不斷擴張外溢效應，致使桃竹地區房價平均漲幅8.53%為六都表現最優。

▼去年六都房價平均年漲5.04%，以桃竹表現最佳。（圖／吉家網不動產提供）

六都房價漲幅縮水 多頭走勢近盡頭

李同榮進一步分析，2023年前3季六都房價平均漲幅只有0.56%，第4季因為新青安貸款專案發酵，以及大量交屋潮拉高平均單價，因此拉尾盤價量俱揚，平均房價上漲4.42%，全年平均漲幅5.04%，但比較2022年全年平均漲幅12.26%來看，年增率縮減幅度高達-59%，「扣除大量較高單價的交屋潮，房價漲幅已微乎其微，顯然多頭走勢已接近盡頭」。

李同榮接著說，數據顯示房市多頭已近尾聲，市場正處多空拉鋸，不過今年上半年因景氣略微回升，股市表現優於預期，房市雖供給量增，需求量也相對增強，預期巿場交易量溫，房價雖上漲乏力，但欲跌也難，市場將以盤代跌，平均漲跌幅縮小至3%以內。

上半年量縮價漲 下半年變數多偏空

儘管今年房市表現「量小縮、價小漲」，讓多頭方小勝，但李同榮提醒，多頭氣勢漸弱，因為建築貸款餘額年增下降、房屋貸款餘額年增率略增、開工核發量下降與使照完工量上升，2023下半年已連續兩季呈死亡交叉，是房市轉空訊息的領先指標，估計下半年變數會增多，轉向偏空的市場。

▼開工量與使照量成死亡交叉等變音下，多頭氣勢漸弱。（圖／吉家網不動產提供）

 
至於下半年變數有哪些？李同榮指出，包含加重囤房稅2.0上路，且因前年經濟成長率基期較高，經濟增長力道將減弱；加上賴政府上任後，中共可能掀起經貿大戰對台施壓，市場在偏空下導致建商庫存餘屋有出脫壓力。

不過他同時也認為，新政府對未來施政應會有重大建設利多，以及全球降息在即，仍有助購屋信心的支撐度，所以下半年市場雖偏空，但房價以盤代跌機率較高。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）