明明租不出去 房東卻死不降租？ 專家喊「不是黑心」：是戰略

高雄鼓山區一間日本飯糰店因生意太好，遭到房東要求漲租一倍，漲租不成就跑到店前砸花盆，消息傳出後引發熱議，就有民眾發起討論宣稱，這類惡性漲租其實經過盤算，還分享店面估值的計算公式，另不少網友驚訝發現，原來房東評估的依據竟然不是參考實價登錄、鄰居開價，而是有自己一套規則，一旦發現資產縮水通常毫不猶豫漲租，甚至寧可放著空租。

民眾在臉書社團「匿名2公社」發文表示，常見某些店家明明租不出去，但卻死活不肯降租，甚至租約到期立刻喊漲，令人懷疑是什麼心態使然，或許以為房東只是在硬撐，卻忽略這是精打細算的結果。

原PO分析，由於店面不像住宅，成交頻率很低，有的店面10~20年才交易一次，意味著實價登錄對估價師「幾乎沒有參考價值」，因此銀行的估值通常不是參考隔壁開價多少、上一筆實登成交多少，而是參考一個公式，也就是「店面價值 ≒ 年租金 ÷ 無風險利率（例如定存利率2%）」。

根據原PO說法，這個公式是「收益法」的一種簡化版本，常被用來快速估算「投資型不動產」的價值，例如房東一年租金收120萬元，定存利率抓2%，那麼店面透過上述公式計算後，可能的估價為6000萬元（120萬 ÷ 0.02），倘若為了招租將租金砍到剩下60萬元，估價將瞬間掉到3000萬元，等同資產瞬間腰斬，「所以他寧願空著，也不能隨便降價出租！」

該民眾認為，房東寧可空租也不肯貿然降租金，也與抱持的心態有關，因為對他們而言降租等於承認店面的行情變差，等同承認資產縮水，更擔心影響未來出售店面的價格談判，考量層面其實更廣，並非單純貪心想賺更多，更像是一種資產價格管理策略。

文章吸引網友討論，但多數人依舊覺得房東不該貿然漲租，並且表示「為了自己玩槓桿，然後隨意漲房租，我還是覺得黑心」、「我認識不少市區知名店面的房東，大都不缺錢，心態就是管你愛租不租，我就開這個價錢。地養地，一堆養成大地主。」、「房東本來就不是靠租金過生活，就算是也只是其中一小部分而已」、「賺的不是租金，賺的是房子價值借出來的資產+再投資，這篇滿滿的乾貨」、「為了自己的錢漲房租一樣黑心呀！講得那麼好聽」。

（封面示意圖／Pexels）