預售屋延遲完工不賠 最高罰建商150萬…專家曝完美解套方案
近年房市大熱、房價大漲，卻也因缺工缺料及營造成本上揚問題，出現預售屋建商逾期完工不願給付遲延利息，想以建照展期作為順延完工的理由，甚至要加總價15%向購屋民眾買回房子的做法等，引發爭議。內政部對此表示，建商已違反規定，最高可罰150萬元。
營建業近期受全球通膨，俄烏戰爭等影響，缺工缺料及營造物料價格大漲問題嚴重，根據主計總處分析，今年首季營造工程物價指數均漲10.21%，且材料類指數較去年同期漲12.41%，包括鋼筋及型鋼分別上漲17.9%、11.88%，皆讓營造業面臨營造成本大漲、工期延宕的困境，也陸續爆出糾紛。
例如近期有預售案延遲一年多未交屋，建商未依合約賠償遲延利息，反而以建照展期為由，要求買方簽約同意延後交屋，或依合約賠總價15%的買回房子。內政部對此表示，建商已違反「預售屋買賣定型化契約規定」，若未改善，可處6~150萬元罰鍰，並得按次處罰。
▼預售屋買賣定型化契約皆有規定，建商若延遲交屋需賠償利息。（示意圖／pixabay)
其實在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」皆規定清楚，預售屋契約應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，建商如果逾期，依規定要按照買房已繳交的價款，依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方；若超過3個月仍未完工取得使用執照，買方有權解除契約，建商除應退還買方已繳的房價款項外，還要賠償違約金，如果買方不願解除契約，建商就要繼續付延遲利息金。
住展雜誌研發長何世昌指出，玄妙之處在於只有買方可以主張解除契約，建商屬於違約的一方，而無解除契約的權利，「其實換個角度來想，此契約規定只保障消費者而沒保障建商，並非平等條約」，所以在缺工缺料為事實、建商多年前的賣價形同賠錢在蓋房子的問題下，雙方還是應該互相體諒，才是最好的解決方式。
「這並不是要消費者選擇吞下去」何世昌進一步說明，實務面是預售屋在這幾年房市多頭下，價格都已翻漲，消費者多數不願意解約換取僅最高房屋總價15%的違約金，一來也買不到原來價格的房子，二來也損失超過15%的增值。
▼專家認為買賣雙方應互相體諒，才是最好的解決方式。（示意圖／Pexels）
何世昌建議，務實的作法是雙方平心靜氣坐下來協商，建商既是理虧的一方，就不應咄咄逼人，可提贈送家電等補貼方案，來減輕買方的不滿；買方也不妨想想「買房的目的是什麼？」當然訴諸法律討公道沒有錯，但耗時又費心力之下，最終可能也拿不到房子。
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮觀察，建商會棄單，多發生在1~2年前的預售案，因營建成本高漲2成以上，逼得建商進退兩難。可看出大建商不受影響，小建商以拖待變，但越拖越麻煩，建議建商應在衡量要「續蓋少賺甚至打平」或「解約重新銷售，但可能銷售率下滑」之後，與買方協商賠償損失。
至於買方與建商協商時，李同榮提醒，也應要先衡量是否接受建商解約的違約金，或冒風險期待建商能如期完工，不致因景氣變動而成為爛尾樓。
（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）
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