北市商辦搶手！空置率再創新低 頂級A辦每坪租金逼近3500元
不動產服務機構公布「2022第二季台北市商辦市場調查」，在科技、金融業持續擴張，但尚未有新的辦公室供給釋出情況下，第二季台北市辦公室空置率僅3.08%，相較第一季下跌0.26%再創新低。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，台北市近三年來租賃供需趨勢並無太大變動，由於市場長期低新增供給，每季均就現有存量去化，同時礙於可供搬遷選擇有限，加上新冠疫情干擾，租客多以既有續約為主。如同亞太區其他主要城市，由於租客對於辦公室等級及門面的要求，大樓等級越高空置率越低，需求越穩定，第二季頂級及A級辦公大樓空置率分別為2.48%與2.96%，均低於北市整體平均；而B級大樓空置率為3.90%，較上季明顯下降0.86%。
▼各級辦公室空置情況。（圖／高力國際提供）
從區域來看，僅民生敦北與西區的空置率高於北市整體平均，其餘五處商圈空置率遠低於2.5%。租金方面，台北市辦公空置率跌租金漲的趨勢依舊，七大商圈租金全面上漲，台北市整體平均租金上揚至每月每坪約2,402元，單季漲幅達0.96%；其中頂級辦公室租金來到每月每坪約3,482元，單季就漲了1.69%。
▼各級辦公室租金行情。（圖／高力國際提供）
對於今年辦公室租賃市場展望，高力國際認為，因為市中心新增供給有限，會讓房東對租金仍有期待，加上台灣此波疫情也即將趨緩，大多數的企業仍營運正常，整體經濟韌性佳，因此預期租金可望持續上揚，整體年租金漲幅維持2%。
除了台北市中心之外，內湖及南港兩大產業聚落需求也相當穩定。本季內科空置率約3.84%，較去年底下滑1.36%，平均租金則微漲至每月每坪租金1,252元；其中西湖段的空置率更探底至2.60%，租金來到每月每坪租金1,369元。而產業話題熱度高的南港，在台肥C2大樓租客遷入之後，南港區整體空置率由去年底的9.99%大幅降至第二季的1.98%，平均租金為每月每坪租金1,642元，半年漲幅為3.33%。
展望未來三年供給狀況，高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明說明，由於部分大樓工期延宕，2022年的台北市中心無任何新增供給，而內湖及南港區域則有洲子街開發案、國建利百代大樓兩棟、世康南港生技產業大樓、三美大樓等約4.8萬坪完工。2023年的台北市中心有高達逾7.4萬坪，包括遠雄大巨蛋、上海商銀新總行大樓、富邦A25、凱越敦南大樓、國壽松江路案、皇翔台汽北站案，以及陽信銀行總部等7案；另有內湖及南港的宏普新湖二路開發案、達永金矽谷、長虹豐匯、潤泰玉成段商辦以及遠雄I-City廠辦等合計約4萬坪。若在觀察至2024年，台北市中心又有另3.75萬坪、內湖及南港也有5.4萬坪，市場屆時將有供給壓力出現。
▼台北市CBD未來供給。（圖／高力國際提供）
至於未來的商辦新思維，楊慧明進一步說明，預期ESG將在不動產業掀起一股新浪潮，在環境永續及員工健康的重視下，越來越多的跨國企業租戶會將大樓是否具備LEED與WELL的認證納入選點考量。此外，新冠疫情使得企業重新審視辦公空間使用效率，她認為實體辦公室需求雖不至於消失，但在混合工作模式的興起下，縮減租賃面積及室內工作空間彈性化將成趨勢。
（封面圖／Unsplash）
