打炒房條例捲土重來！大老憂「中小建商陪葬」：居住正義更難了

延宕多時的《平均地權條例》終於有新進展，預計於21日排審，不少民眾期待相關修正案上路後，能減緩房價上漲的速度，甚至下跌，不過建商大老對此怒批，打炒房若變全面打房，恐讓中小建商陪葬，反而更難實現居住正義。

行政院於今年4月拍板提出《平均地權條例》，其中包含嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，不過修正草案送進立法院後，引發國內各大建商、代銷業者反彈，爭議不斷，因此擱置許久未排審，如今法案捲土重來，也再度引發建商不滿。

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打炒房條例拚三讀 大建商恐財團化

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言，中小型建商在央行、政府一連串的打炒房措施後，很多已成內傷，過的很辛苦，若再加上《平均地權條例》，恐怕將加速滅亡、死成一片，他並不理解政府下重手的用意，質疑根本是在敗選後拿來當祭品，令人憤怒。

楊玉全表示，如今房市交易冷卻，若再限制預售屋換約轉售，相關銷售勢必受到衝擊，屆時中小型建商籌嘸資金，央行貸款成數又低，在金流中斷的情況，難逃倒閉命運，不過大型建商資源龐大，在政府「幫忙清理戰場」下，將形成財團化的趨勢，大者恆大，恐怕無助居住正義，年輕人還是買不起房。

預售禁換約轉售 民眾恐難變現求生

他也強調，政府欲禁止預售屋換約轉售，若民眾碰上財務問題、突發事件，有龐大的資金需求，也無法售屋變現，此舉根本叫人不要買預售屋，而建商若要拚成屋銷售，又將成為「比財力」的戰局，最後依然是大建商受惠。

另外，房地合一稅2.0時，已將私法人購屋採許可制納入45％、35％重稅管制，再加上28％股利所得分配，實質稅率已達高60.4％，相信已有遏阻效果，若再修法限制私法人購屋，只有妨礙交易、造成糾紛，應該是打炒房的目的。

▼打炒房出重手，建商大老憂「大建商財團化」。（示意圖／unsplash）

小建商倒閉潮警報響 撿便宜當心踩雷

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，目前央行針對土建融限制，建商購地貸款成數變低，加上工料價格仍維持高檔，很多中小型建商的資金被卡住，若無法在預售階段籌錢，確實將會過的很辛苦，而大建商財務實力強、資源也比較充沛，還是有能力撐到成屋銷售，不過為了趕時間，很可能沒有心力精雕細琢，形成建築規格化的趨勢。

另外，她也提醒，中小型建商因為彈性較大，承做不少危老都更、非主力區域的小型建案，仍有存在價值，若不幸釀倒閉潮，這類型案件，都可能面臨推動困難。

針對在這段政策轉換期間，想買賣房屋的民眾，徐佳馨預期政策上路後，會有日落條款，對於自住客影響不大，但要特別留意若想撿便宜，要避免踩到地雷、撿到爛尾樓，投資客則要繃緊神經。

▼專家認為，政策對自住民眾影響不大，但撿便宜要留意風險。（示意圖／unsplash）

預售屋換約剉咧等 中古屋受惠有限

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，該案迄今已預告一年多，已趕跑一波換約投資客，而隨著全球升息與總經走弱，房市降溫顯著，當然在投資氛圍也持續淡化，此刻再作此案討論實施，要再令房市又一次大幅度降溫的有感度將大不如前，即便是對豪宅有影響的私法人許可制，因企業主如今也看緊荷包資產，不輕易追高房產，預期現階段量價上直接殺傷力亦不會太強。

至於是否讓買氣轉向中古屋市場，陳炳辰分析，當前房市為整體都籠罩在冷氣團中，該案波及的是整體信心，因此不會有中古屋市場轉熱的情況，頂多是干擾度較小，利率走高均無助於動輒得拿出3成自備款的成屋買氣，還可能因為與預售屋競價，得拿出有誠意的議價空間。

另外，陳炳辰認為，日出條款應不至於回溯，但應也不會在審議前造成逃命潮，畢竟該逃的在去年底今年初早就逃光了。惟在重大利空下，降價確實可以期待，預期最快明年上半年應有機會看見此勢。

不過陳炳辰說，國人對房市政策常有習慣性，一時的買氣暫歇無法改變有土斯有財的成就資產思維，即便有機會看到房市價量冷靜，房市投資戲法變化多，在如持有稅低、租屋效益高等吸引力下，推測仍是短空長多狀況。

（封面示意圖／unsplash）